【第一次英國買樓有咩要留意？】15大重要問題 

刊登日期: 2023/11/23

買樓是人生大事，從睇樓細節、建築物料到物業所在地區，建議一一了解清楚。以下為大家精選買樓前需要了解的15大重要問題。

為甚麼要賣樓？

這是睇樓人士首當其衝應該要問的問題，找出賣家賣樓的背後原因，再而考慮出價。有人因為工作原因而搬家，並要在特定日期之前搬到新居；如果物業已經放售一段時間，賣家又急於賣樓搬屋的話，可能會更願意接受較低的出價。又或是物業屬遺囑認證物業，賣家很可能想盡快出售，您便有更多議價空間。

倫敦地產公司Benham and Reeves的董事Marc von Grundherr表示：「這個問題不單止關於物業本身，而有助了解是否有任何潛在問題；如果發現有問題的話，應該如何合理議價。」

物業狀況如何？

IP Global財務管理總監Jonathan Gordon表示，了解物業狀況是資料搜集的重要一環。「查問樓齡、維修歷史以及任何潛在問題或者有可能需要的維修，有助您估算未來的成本。」

睇樓時不妨向賣家地產經紀查問已進行的重大翻修工程、負責工程的公司，以及是否有任何保養。您還應該了解規劃許可，以及賣家是否獲得規劃許可。如果在未有獲得所需規劃許可的情況下進行裝修工作（例如擴建），可能是影響您購買物業的關鍵。

請謹記檢查是否有任何現行的問題，例如潮濕、結構問題或蟲害，驗樓時進行徹底的Building Survey也將有幫助。

如果發現有問題，您可以要求業主先解決問題再考慮購買，或者您可以此作為要求減價的理由。如果問題嚴重，則可能要重新思考是否值得購買該物業。

對上一次維修或更換熱水爐是甚麼時候？

熱水爐可能是更換成本最高的設備之一，如果不想入伙幾星期就要花費幾千英鎊購買新熱水爐，請了解當前型號的新舊程度，以及上次維修的時間，也詢問業主熱水爐是否有任何問題。

即使熱水爐現時不需要更換，提早了解相關資訊也有助您為2035年實施的燃氣熱水爐禁令做好規劃。

水壓如何？

HomeOwners Alliance建議，在睇樓期間要求打開水龍頭和沖廁，以評估水壓，並檢查一切是否正常運作。如果系統有問題，維修起來可能會很困難，而且成本高昂。

建議同時查問家中是否有不尋常的管道或線路，因為它們會使原本簡單的維修變得複雜。

牆壁和屋頂有保溫層嗎？

由於能源費用佔了每月開支一大部分，您需要確保新居保溫良好。以下為常見家居升級的平均費用以作參考：

根據法例，業主必須為物業提供能源績效證書（Energy Performance Certificate，EPC），該證書根據每平方米的能源使用量和每年的碳排放水平（以噸為單位）對房屋進行評級。

但證書未能全面反映物業已有的節能措施以及未來應如何升級，因此需要現任業主多解釋一下，例如是否採用雙層玻璃和隔熱材料、管道是否有保溫層覆蓋等，您可能還要評估物業將來是否適合安裝熱泵（heat pump）或太陽能板等。

物業地點是否適合我的生活方式？

除了物業本身，亦要探索鄰近區域，考慮是否適合您的生活方式，例如與工作地點、學校和公共交通的距離，附近是否有油站、超市、公園、醫療設施和雜貨店等配套。

任何不利因素，例如學校條件差、罪案率高或交通不便，您都可能需要重新考慮物業是否適合。

物業一英里範圍內是否發生過水浸？

隨著全球暖化水位上升，加上排水系統老化，令近年英國水災連連，因此在選擇物業時，必須考慮到當地的水浸情況。除了提早在網上搜索當地是否屬水浸區域，睇樓時亦不妨詢問一下業主。

在出價成功後，律師會對該區進行搜查了解當地水浸歷史。

與鄰居有過任何鄰里糾紛嗎？

格價網站Compare The Market進行相關調查，超過一半受訪人士曾因圍欄問題與鄰居發生糾紛：

• 58.9% 圍欄損壞，並且屬鄰居責任
• 54.1% 停車問題 — 將車停在屋企門前或您的車道、車位上
• 51.3% 鄰居砍伐物業範圍內的植物、樹木
• 51.3% 天花板、牆壁因鄰居房屋漏水而被損壞
• 50.7% 鄰居阻礙您的物業範圍
• 49.1% 鄰居的樹木弄壞了花園小路
• 44.3% 不正確使用垃圾箱
• 41.7% 玩具越過圍欄 — 例如足球、飛碟等
• 41.5% 刺鼻氣味 — 在露台或花園吸煙、煮飯
• 40.7% 鄰居愛管閒事 — 例如侵犯隱私的閉路電視

在英國，如果與鄰居有著共同的邊界線，「圍欄糾紛」是常見問題之一。HK UK Support亦曾收到客人查詢圍欄問題，如果是租住物業，需向業主報告問題，在未得到許可情況下，不應該對圍欄進行任何改動；如果是自住物業，第一步是了解與鄰居之間的邊界線，你可以查看買樓時的法律文件，或者直接在土地註冊處購買文件。如果圍欄屬鄰居範圍，進行粉刷、加高、掛上物件等更改之前，必須徵得他們的同意。注意除非地契明確規定要維護邊界，否則法律沒有要求業主必須維護圍欄；如果柵欄因疏忽維護而造成任何損壞或對他人造成傷害，業主可能要承擔責任。

懸垂樹木、柵欄、圍牆，又或者是停車位，也許會引至鄰里糾紛，需要留意任何可能會引起投訴的事情。

鄰居吵鬧嗎？

如果業主和鄰居發生過爭吵，而且不得不讓官方機構介入調解，這種情況是必須告訴準買家。例如，業主曾向議會或其他當局投訴過鄰居行為，或者直接以書面形式聯繫過鄰居，要求他們改正某些行為等，這些情況都需要告知買家，法律要求他們要在TA6表格上揭露這一點。

如果未有如實披露，那麼即使物業經已出售，買家仍然可以起訴前業主。

曾經有案例一對夫妻把前業主告上法庭，因為在搬入後才發現隔壁物業被改造為多用途住宅（HMO），至少7個獨立房間單獨租給不同租客；入住後鄰居不時在屋內和花園聚會，發出的噪音震耳欲聾，常常影響的他們無法入睡。最後控告業主賣樓時故意隱瞞了這些資訊，因而令他們購入「有缺陷的房屋」。不過最後法官裁定，他不認為前業主住在物業時有著和原告同樣的經歷，因此未有刻意隱瞞。他駁回了買家要求賠償10萬英鎊的申訴，並讓他們自行承擔可能高達五位數的訴訟費。

買樓時鄰居的重要性不容忽視，記得多花時間調查感受一下。

電話訊號、上網速度如何？

這個問題看似微不足道，但卻有可能是阻礙交易的關鍵因素之一，特別是打算在家工作的買樓人士。記得了解物業的訊號狀況以及Wi-Fi。除了賣家分享一手資訊，您亦可以在Ofcom查看寬頻速度。

區內未來有甚麼發展計劃？

盡可能取得區內任何計劃建設的資訊，可以避免日後出現意料之外的狀況，特別活化區域。舉例說，如果您選擇該物業是因為喜歡綿延數英里的綠色田野景色，那麼您不會想日後才發現該區有新樓開發的規劃申請。

The Kushman Group地產發展商Kundan Bhaduri表示：「很多人忘記問這個問題，但這些計劃可能會影響物業價值或者您的生活質素。」

物業所用的建築物料？

查問樓齡和該時期使用的建築方法是真正了解物業，石棉曾是英國常用的建築物料之一，屬堅固耐熱防火及高度保溫的天然物料，不過由於對人體有害，直到1999年全面禁用。如果物業在2000年前落成，可能在驗樓測量報告內存有石棉風險。

另外鉛水管亦曾被廣泛用於將物業連接到供水總管，主要出現在1970以前興建的房屋。重金屬鉛可能會透過血液進入腦部和骨骼等，危害身體的造血功能和神經系統。如果物業屬舊屋的話，了解一下是否更換新水管。

物業是否受保護建築？

當您了解樓齡時，也要查問它是否受保護建築。歷史保護建築分為三級，幾乎所有建於1700年之前的建築都是受保護的，而多樓1700至1840年間的建築也在保護之列。一座建築至少要有30年以上的歷史才有資格入選。

如果物業屬歷史保護建築，日後想要改建會比普通建築更複雜，而且未經規劃部門批准就對保護建築改建是違法行為。屋主需要聯繫當地規劃局的改建專員取得許可，更換門窗、移除內部牆壁和更換壁爐等均屬需要取得規劃許可的工程。

買樓合約包含甚麼？

如果您決定繼續出價，請務必要求業主明確列出樓盤包含甚麼。當賣方填寫T10表格時，將提供有關傢俬及其他配置的更多詳細資訊，但不妨在此之前詢問業主，假設您想保留焗爐的話，應盡早提出。

Prime Purchasing總監Dominick Brown表示：「當買家發現窗簾或家電不包括在內時，他們往往會不知所惜，因此一開始把它們列在出價中是個好方法。」如果物業包含很少配置，您可能需要修改出價。

「物業鏈」是否完整？

「物業鏈（Chain）」越複雜可能會越麻煩，因為當賣家出現任何延誤或問題都會對您產生連鎖反應。最理想的情況是該物業沒有「鏈」，但即使有「鏈」，如果賣家規劃夠好，並熱衷於盡快搬屋，也有機會促成快速順利的買賣。

如果賣家是較長「物業鏈」的一部分，請嘗試了解其進度，以及衡量是否會減慢您的買樓過程。

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