刊登日期: 2023/06/21
雖然買樓涉及多項繁瑣步驟，但申請按揭仍然不應偷懶。如果輕率選錯按揭產品或未有做足事先準備，有機會增加供款開支，甚至申請被拒而影響信貸評分，今次與大家分享承造按揭前要準備的文件及預備事項。
第一步：還清現有債務
如果您已經有債務在身，可能會對申請按揭貸款產生負面影響。銀行或貸款機構會以收入和負擔能力，來決定您可以借到多少貸款。除了最多可以借出您收入的4.5倍之外，貸方還會查看您每月可以償還的金額。
負擔能力是通過每月收入和支出來計算，支出包括家庭賬單、兒童學費等必要的基本開支，以及健身會員費、外出用餐等自由支配開支。另外，負擔能力亦會將現有債務考慮在內，包括貸款、信用卡透支等。
申請按揭前請確保財務狀況盡可能處於最佳狀態，例如還清信用卡餘額或個人貸款，又或是削減不必要的支出等，增加獲得更好貸款的機會。
第二步：檢查信貸評分
申請按揭時，信貸評分是影響因素之一。銀行或貸款機構會從你過去的消費還款行為，推測你將來會否準時還款，例如申請貸款次數、現有債務、曾使用的貸款產品，以及還款歷史等。各位初到英國的港人，信貸評分是由零開始，可以透過登記做選民、定期還清卡數、準時支付賬單、關閉不再使用的戶口等，好好建立信貸歷史。
按揭貸款機構可以經由Experian、Equifax或TransUnion等機構查財務歷史，以評估你的信用評級。如信貸評分太低，有機會要付出較高的按揭利率，甚至申請按揭被拒。各機構的評分標準：
Experian
- 0-560 (very poor)
- 561-720 (poor)
- 721-880 (fair)
- 881-960 (good)
- 961-999 (excellent)
Equifax
- 0-279 (very poor)
- 280-379 (poor)
- 380-419 (fair)
- 420-465 (good)
- 466-700 (excellent)
TransUnion
- 0-550 (very poor)
- 551-565 (poor)
- 566-603 (fair)
- 604-627 (good)
- 628-710 (excellent)
不過要注意，並非所有貸方都會向每間機構查詢你的信用記錄，由於它們的評級之間可能存在差異，申請按揭前可以檢查信貸評分，如果出現錯誤可以提早更改；又或是分數很低時，可以延後申請按揭。
第三步：了解各種按揭
由於市面的按揭選擇眾多，選擇合適的按揭計劃至為重要。以還款方法來分類，主要為定息按揭（Fixed Rate Mortgage）、浮動利率按揭（Variable Rate Mortgage）、浮息按揭（Tracker Mortgage）等。申請前應了解清楚不同按揭的各項優點、缺點：
| 按揭 | 優點 | 缺點 |
|---|---|---|
| 定息按揭 約定時間內按揭利息固定不變，一般為2、3及5年 | – 每月還款額固定 – 更容易管理您的支出 | – 如果利率下降，您將支付比使用浮息按揭更多的費用 – 利率可能比浮息按揭的更高 – 想提早還清貸款，可能面臨高額的提前還款費用 |
| 浮息按揭 與英倫銀行基準利率掛鉤 | – 開始時利率可能低於定息按揭的利率 – 利率與基準利率一致 – 費用可能低於定息按揭的費用 | – 每月還款額可能隨時上升 – 與定息按揭一樣，如果想提前還清貸款，通常會被收取提前還款費用 |
| 浮動利率按揭 以標準浮動利率（SVR）計算 | – 隨時轉按或償還全部貸款，無需支付任何提前還款費用 – 如果利率下降，貸方的SVR很可能會隨之下降 – 當定息或浮息按揭轉為浮動利率時，無需收取費用 | – 通常是最昂貴的按揭貸款類型 – 貸方可能會隨時提高利率，但一般會根據英倫銀行的基準利率來調整利率 – 比浮息按揭更難預測，被視為風險更高 |
此外，您還需要考慮按揭年期，即你需要幾多年來還清按揭貸款。當年期越長，每月還款額就會越低，但要支付的利息總額會越高。
第四步：聯絡按揭經紀
現時有許多網上計算機，可以讓你預計按揭負擔能力，例如MoneySuperMarket。
大部分按揭申請人士會選擇委託按揭經紀（Broker），由合資格的中間人為您推介合適的按揭產品，好處包括：
- 對比不同銀行或機構的按揭產品
- 處理各種不同的按揭問題，提升批核機會和速度
- 找出較好的銀行估價，滿足心儀貸款額度
- 爭取最好的按揭方案（最優惠利率及最高現金回贈）
如果申請人情況較為複雜，如年齡較年長、信貸記錄不佳、自僱人士等，通過按揭經紀可以為您找到更好的按揭選擇。
第五步：提前準備好文件
按揭貸款需要提交大量文件，無論是電子版還是紙本版，不妨事先準備好所需文件。基本文件包括身份證明文件、地址證明、3至6個月的銀行帳單；此外，您需要證明您有固定收入，打工人士可準備好糧單，而自僱人士則需要由會計師簽署的企業賬戶或納稅申報單。
- 銀行賬單
- 最近3個月的糧單
- 獎金或佣金證明
- P60稅表以顯示收入和已繳稅款
- 最近2至3年的賬戶或納稅申報單（如果是自僱人士）
- 存款證明（例如最近3個月的儲蓄戶口）
- 身份證件（一般是護照或駕駛執照）
- 地址證明（例如水電費或信用卡賬單）
- 贈予信件（Gift Letter）：如果買樓首期存款來自其他人，您需要以書面形式證明此屬贈與而非貸款，贈予人士同意不會擁有部分房屋
第六步：取得「初步貸款同意書」
您可以提早向銀行或按揭貸款機構查詢按揭詳細，並取得初步貸款同意書（Decision in Principle，AIP）。機構會根據對您情況的初步評估，發出AIP信函說明您可能會獲得的貸款金額，讓你在搵樓時更有預算，而且持有AIP會讓你跟賣家有更大的議價空間。
申請AIP為費用全免，不過限期只有60至90日，過期後需要重新申請。但請注意，AIP只是一個估計數值，並非正式按揭申請，發出AIP的貸方仍然可以拒絕申請按揭給您。
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