【英國Buy-To-Let】業主2023年必知七件事 

刊登日期: 2023/01/25

轉眼來到2023年，辭舊迎新之際，在英國做出租業主有哪些注意事項？租賃市場改革、按揭利率高企和資產增值免稅額減少等，都是各位業主在今年必須考慮的幾個關鍵因素。以下就帶大家了解一下，投資出租物業時今年要留意什麼。

為更全面保障租客 新措施隨時推出

英國政府在2022年6月發布私人租賃行業白皮書，是30年以來最大規模的改革，重點內容包括：​

​廢除《第21條驅逐令》​

《第21條驅逐令》允許業主在「沒有提出理由」的情況下提前兩個月通知租客終止租約。自2019年以來，英格蘭有近230,000名租客收到《第21條驅逐令》；而在2020至21年間，受驅逐威脅的英格蘭家庭中，女性主導的單親家庭佔四分之一。​

廢除《第21條驅逐令》即​業主不能在沒有任何理由下驅逐租客，如業主想收回單位，可通過《第8條通知》，即業主需要提供具體理由，包括拖欠租金、損壞物業等不當行為。為保障業主，政府將引入更有力的驅逐理由來規範租戶行為，並縮短驅逐租霸所需的通知期。​

將「體面居所標準」由擴展至私營房屋​

以往「體面居所標準（Decent Home Standards）」只適用於公營房屋，將擴展至私營房屋，以避免租客住在潮濕、不安全及寒冷的住屋。物業需符合以下四個標準，才被視為體面居所：​

• 符合法定基本住屋標準，如防火、供水要求等​
• 居所得到合理的維護​
• 包括基本合理的現代設施及服務​
• 提供合理程度的舒適室內溫度​

如果物業不符合以上標準，租客有權向業主追討租金。​

終止「任意」的租金審查條款​

英國將首次停止任意使用租金審查條款（Rent Review Clauses），意味著業主只允許每年加租一次，不能任意提高租金；同時，延長加租通知期一倍，並賦予租戶更大的權力，如果租客覺得租金不合理，可以提出異議。​

拒絕出租予有小朋友或領取福利的家庭屬違法​

為幫助弱勢群體，業主或地產地理拒絕出租予有小朋友或領取福利的家庭屬違法行為。​

​租客有權養寵物​

將賦予租客在物業要求養寵物的權利，業主必須考慮要求並且不能無理拒絕。另外將修改《租戶費用法案（Tenant Fees Act 2019）》，業主可以要求租客購買寵物保險。​

此外，英國政府將設立私人租客申訴專員，來解決租客和業主之間的糾紛。另外亦會推出全新的租賃網站，幫助業主履行職責，讓租客了解他們的權利。​同時，去年12月1日，威爾斯在上年12月推出全新《房屋租賃法案》，包括：延長「無過錯」驅逐通知期限、租約通知期從兩個月延長至六個月等。

雖然白皮書經已在上年通過，但仍未有確實日期何時立法。政府希望在今年內推出，各位業主最好事先了解好白皮書內容。

資產增值免稅額將被削減

從4月開始，業主出售出租物業的免稅額將大幅減少，意味著需支付更高的資產增值稅（Capital Gains Tax），免稅金額取決於在賣樓時間。

目前，業主在支付資產增值稅前可獲12,300英鎊的免稅額。不過政府在秋季財政預算案中宣布，從4月6起，免稅額將減至6,000英鎊，到2024年更將進一步減至3000英鎊。

因此，業主在下年出售出租物業時，需要為他們賺取的利潤繳納更多資產增值稅。

Buy-to-let按揭利率仍然高企

按揭利率是2022年熱門話題之一，抵押利率急升至達5.95厘，對於投資者來說是加重了負擔，然而今年的按揭利率可能會持續高居不下。

自9月公佈了迷你預算案後，不少大型英國金融機構，如Virgin Money、Halifax及Skipton Building Society等即時暫停500多個按揭產品，市面上約有3,890個按揭計劃，遠低於12月初的5,300個計劃，亦是自2021年4月以來最低水平。

不過到今年初Buy-to-let按揭產品的數量逐漸回升。 根據MoneyFacts數據，2022年10月1日有988個Buy-to-let按揭產品，到11月25日增加至1,769個。雖然自住物業的按揭利率已開始回落至5%以下，但Buy-to-let利率仍然很高，平均利率接近 6%或更高。

按揭利率受到英國央行基準利率影響，目前利率為3.5%，預計今年將進一步上升，這可能意味著Buy-to-let按揭利率會進一步上漲。

更高的利率代表每月更多的還款額，從而減少投資利潤。加上生活成本危機，令租屋家庭的預算更為緊拙，作為業主也無法提高更多的租金。

入手新物業有更多還價空間

英國樓價一反疫情以來的強勁升勢，在2022年12月已連續第四個月下跌。由於高按揭利率、生活成本上漲，降低了買樓需求，房屋市場出現放緩跡象。投資人士及準買家趁機入手樓市，Propertymark的數據顯示，11月有72%的物業交易低於要價，而Hamptons的數據顯示，同月買家出價物業中，有37%物業未有其他出價。

留意能源效率評級

為邁向2050年的溫室氣體「淨零排放」目標，英國政府推出不同環保政策以減低碳排放量，例如在房屋方面，無論是出售、出租或按揭都需要備有能源性能證書（Energy Performance Certificate，EPC），有效讓買家或租戶知道房屋的能源效率。政府透過EPC以規範房屋須達一定的級別，2025年起出租物業的EPC級別須達C級或以上，政府將分階段實施，首階段範圍涵蓋由2025年起的租約，隨後擴至2028年的所有租約。

目前的市場上，超過50%的出租物業需要升級才能將EPC提高到C級或以上。為了幫助資金緊張的業主對物業進行節能減排升級，例如閣樓保溫、空心牆保溫及智能加熱控制，英國政府宣布了10億英鎊的ECO+計劃，其中將向需要對物業進行隔熱升級的業主提供高達1,500英鎊的資金。該計劃於4月啟動，將持續到2026年。

計劃條件：

• 物業必須在Council Tax bands A至D（英格蘭）或A至C（威爾斯）
• EPC為D級或以下

稅務電子化將延至2026年

英國稅務局決定延遲稅務電子化（Making Tax Digital, MTD），收入超過50,000英鎊或以上的業主必須以電子形式記錄保留交易紀錄，上傳到HMRC認可的軟體，或電子表格中。HMRC將不再受理紙本形式的記錄。

由於受到疫情影響，計畫本來於今年4月實行，現已延至2026年，讓納稅人有更充裕的時間做好準備。

蘇格蘭短租物業需獲許可

英國各地都有短期出租，但有人士認為會加劇住房供應短缺並推高租金，有可能會推出限制措施。蘇格蘭率先推出相關計劃，蘇格蘭的短租業主必須在3月31日之前申請許可證，未經許可出租物業人士最高處以2,500英鎊的罰款，以減少Airbnb等短租形式物業對社區和住房供應的影響。

政府在上年夏季對假期出租屋進行審查，並已宣布將在即將批准的Levelling Up and Regeneration Bill中設立「短期出租登記計劃」。與此同時，國會議員亦呼籲政府賦予各地市政局權力，在當地進行短期出租需獲得規劃許可。

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