刊登日期: 2023/01/25
轉眼來到2023年，辭舊迎新之際，在英國做出租業主有哪些注意事項？租賃市場改革、按揭利率高企和資產增值免稅額減少等，都是各位業主在今年必須考慮的幾個關鍵因素。以下就帶大家了解一下，投資出租物業時今年要留意什麼。
為更全面保障租客 新措施隨時推出
英國政府在2022年6月發布私人租賃行業白皮書，是30年以來最大規模的改革，重點內容包括：
廢除《第21條驅逐令》
《第21條驅逐令》允許業主在「沒有提出理由」的情況下提前兩個月通知租客終止租約。自2019年以來，英格蘭有近230,000名租客收到《第21條驅逐令》；而在2020至21年間，受驅逐威脅的英格蘭家庭中，女性主導的單親家庭佔四分之一。
廢除《第21條驅逐令》即業主不能在沒有任何理由下驅逐租客，如業主想收回單位，可通過《第8條通知》，即業主需要提供具體理由，包括拖欠租金、損壞物業等不當行為。為保障業主，政府將引入更有力的驅逐理由來規範租戶行為，並縮短驅逐租霸所需的通知期。
將「體面居所標準」由擴展至私營房屋
以往「體面居所標準（Decent Home Standards）」只適用於公營房屋，將擴展至私營房屋，以避免租客住在潮濕、不安全及寒冷的住屋。物業需符合以下四個標準，才被視為體面居所：
- 符合法定基本住屋標準，如防火、供水要求等
- 居所得到合理的維護
- 包括基本合理的現代設施及服務
- 提供合理程度的舒適室內溫度
如果物業不符合以上標準，租客有權向業主追討租金。
終止「任意」的租金審查條款
英國將首次停止任意使用租金審查條款（Rent Review Clauses），意味著業主只允許每年加租一次，不能任意提高租金；同時，延長加租通知期一倍，並賦予租戶更大的權力，如果租客覺得租金不合理，可以提出異議。
拒絕出租予有小朋友或領取福利的家庭屬違法
為幫助弱勢群體，業主或地產地理拒絕出租予有小朋友或領取福利的家庭屬違法行為。
租客有權養寵物
將賦予租客在物業要求養寵物的權利，業主必須考慮要求並且不能無理拒絕。另外將修改《租戶費用法案（Tenant Fees Act 2019）》，業主可以要求租客購買寵物保險。
此外，英國政府將設立私人租客申訴專員，來解決租客和業主之間的糾紛。另外亦會推出全新的租賃網站，幫助業主履行職責，讓租客了解他們的權利。同時，去年12月1日，威爾斯在上年12月推出全新《房屋租賃法案》，包括：延長「無過錯」驅逐通知期限、租約通知期從兩個月延長至六個月等。
雖然白皮書經已在上年通過，但仍未有確實日期何時立法。政府希望在今年內推出，各位業主最好事先了解好白皮書內容。
資產增值免稅額將被削減
從4月開始，業主出售出租物業的免稅額將大幅減少，意味著需支付更高的資產增值稅（Capital Gains Tax），免稅金額取決於在賣樓時間。
目前，業主在支付資產增值稅前可獲12,300英鎊的免稅額。不過政府在秋季財政預算案中宣布，從4月6起，免稅額將減至6,000英鎊，到2024年更將進一步減至3000英鎊。
因此，業主在下年出售出租物業時，需要為他們賺取的利潤繳納更多資產增值稅。
Buy-to-let按揭利率仍然高企
按揭利率是2022年熱門話題之一，抵押利率急升至達5.95厘，對於投資者來說是加重了負擔，然而今年的按揭利率可能會持續高居不下。
自9月公佈了迷你預算案後，不少大型英國金融機構，如Virgin Money、Halifax及Skipton Building Society等即時暫停500多個按揭產品，市面上約有3,890個按揭計劃，遠低於12月初的5,300個計劃，亦是自2021年4月以來最低水平。
不過到今年初Buy-to-let按揭產品的數量逐漸回升。 根據MoneyFacts數據，2022年10月1日有988個Buy-to-let按揭產品，到11月25日增加至1,769個。雖然自住物業的按揭利率已開始回落至5%以下，但Buy-to-let利率仍然很高，平均利率接近 6%或更高。
| 2022年10月1日 平均利率 | 2022年11月25日 平均利率 | |
|---|---|---|
| Two-year fixed rate BTL all LTV’s | 5.57% | 6.5% |
| Two-year fixed rate BTL at 60% LTV | 4.52% | 6.27% |
| Two-year fixed rate BTL at 75% LTV | 5.41% | 6.53% |
| Five-year fixed rate BTL all LTV’s | 6.05% | 6.42% |
| Five-year fixed rate BTL at 60% LTV | 4.26% | 5.94% |
| Five-year fixed rate BTL at 75% LTV | 6.04% | 6.55% |
按揭利率受到英國央行基準利率影響，目前利率為3.5%，預計今年將進一步上升，這可能意味著Buy-to-let按揭利率會進一步上漲。
更高的利率代表每月更多的還款額，從而減少投資利潤。加上生活成本危機，令租屋家庭的預算更為緊拙，作為業主也無法提高更多的租金。
入手新物業有更多還價空間
英國樓價一反疫情以來的強勁升勢，在2022年12月已連續第四個月下跌。由於高按揭利率、生活成本上漲，降低了買樓需求，房屋市場出現放緩跡象。投資人士及準買家趁機入手樓市，Propertymark的數據顯示，11月有72%的物業交易低於要價，而Hamptons的數據顯示，同月買家出價物業中，有37%物業未有其他出價。