刊登日期: 2022/07/07
近年英國樓價升勢凌厲,2021年平均樓價升幅達9.8%(24,500英鎊),為2007年7月以來最高水平。不過並非全部地區的樓盤都有升值空間,根據Rightmove的數據,從2016年6月至今,倫敦Zone 1至Zone 3區域的平均叫價下降了0.1%,主要受到Zone 1地區包括Kensington、Southwark、Westminster等拖累,令價格更下降了10%或接近150,000英鎊。
重點內容
- 自2016年6月英國脫歐公投以來,倫敦Zone 1區域的平均叫價已下跌10%
- Zone 2和Zone 3區域的叫價分別上升2%和8%
- 倫敦以外的平均叫價亦上漲了28%
倫敦各個Zone的平均叫價
作為倫敦核心地段,Zone 1交通網絡發達,各項配套完善,樓價無疑是全英國最貴,不過根據數據顯示,有七個倫敦行政區的樓價低於2016年6月時的水平,其中Zone 1的Westminster及Southwark下跌7%、Kensington and Chelsea下跌 4%,以及Tower Hamlets下跌 3%,令到Zone 1平均叫價由2016年6月的144萬英鎊,下跌至目前的130萬英鎊。
另外自英國脫歐公投以來,Zone 2部份行政區的平均叫價亦略有下降,如Camden跌了2%,而Islington、Hammersmith and Fulham的價格也稍有下降。在2016年6月時,Zone 2物業的平均叫價為771,000英鎊,而現時平均叫價為788,000英鎊。
倫敦行政區 | 2016年6月 | 2022年6月 | %變動 | |
---|---|---|---|---|
1 | Westminster | 1,589,942 | 1,475,064 | -7% |
2 | Southwark | 691,225 | 643,709 | -7% |
3 | Kensington and Chelsea | 1,734,852 | 1,671,358 | -4% |
4 | Tower Hamlets | 618,275 | 601,096 | -3% |
5 | Camden | 1,020,897 | 999,490 | -2% |
6 | Hammersmith and Fulham | 997,423 | 986,444 | -1% |
7 | Islington | 790,803 | 785,202 | -1% |
8 | Lambeth | 673,809 | 676,134 | 0% |
9 | Wandsworth | 839,345 | 846,767 | 1% |
10 | Ealing | 578,809 | 597,121 | 3% |
Zone 3區域包括Croydon、Richmond、Bromley等自2016年以來平均叫價增加了8%,而且部份地區漲幅高於其他倫敦地區,例如Waltham Forest及Bromley分別上升了18%及17%,Greenwich及Croydon的現時叫價亦比脫歐公投時高14%。
然而,值得一提是倫敦所有地區的叫價仍遠高於全英國的平均水平。
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倫敦物業價格為何停滯不前?
在2016年6月投票前一年,倫敦物業市場似乎已經趨於穩定,根據Rightmove數據,Zone 1區域的叫價在投票前一年已下降了3%,而Zone 2區域則大致相同,原因可能是英國脫歐的不確定性而造成。
物業銷售平台Agreed的創辦人Charles Eddlestone評論:「倫敦這些黃金地段 — 曾經是吸引外國現金的市場 — 的預期已經破滅。簡而言之,想入市的買家數量急劇下降。在英國脫歐公投後,很多外國投資者都避開了倫敦。這無疑對首都的許多地區造成影響,其中以Zone 1最為明顯。」
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不過其他地產專家亦有不同的見解,地產網站Property Hub的創始人Rob Dix認為,這是整個市場週期的一部分,倫敦和英格蘭東南部一般在市場週期前期錄得最快的增長,然後才開始放緩。在英國脫歐前的七年裡,倫敦Zone 1至Zone 3區域的平均叫價上漲了約80%,部份倫敦行政區更是上升了一倍,如Southwark的平均叫價從325,000英鎊上漲113%至691,000英鎊,而Lewisham的價格亦從236,000英鎊上漲2016年6 月的674,000英鎊。
Dix認為現時處於市場週期的後期,隨著英國其他地區的增長,這種情況正在縮小。「這次週期比之前更顯著的原因是,首先倫敦從全球金融海嘯中恢復得非常快,因此叫價一直在推高。其次是,倫敦受到了疫情的沉重打擊。在2016年,倫敦顯然已經到了叫價頂峰,投資者的收益無法上升,因為租金已經佔據了租客的大部分收入,而業主無法負擔更高的按揭。如非人工有所提升,否則叫價將會停滯不前。」
Hamptons的高級分析師 David Fell認同Dix的看法,即倫敦過去七年的價格很大程度上是金融危機後出現的快速增長的結果。他說:「隨著2009年全球金融危機的影響減弱,Zone 1市場率先回暖,價格在2009年至2016年間幾乎上升了一倍。但隨著走向週期的中間,英國其他地區的樓價開始迎頭趕上,將差距縮小至2013年的水平。」
另外稅務政策亦會抑制對倫敦物業需求,在2016年4月,當時的財政大臣對買樓出租投資者實施一系列稅收打擊,包括3%的印花稅附加費、逐步取消按揭利息減免。2021年4月,海外投資者買樓被額外徵收2%的印花稅附加費,這些稅收措施將降低英國和海外投資者購買物業。
除此以外,疫情亦是打擊倫敦物業市場的最大因素之一。隨著愈來愈多人在家工作,更多人不再受制於上下班通勤,所以紛紛搬出城市。公寓的價格上漲幅度亦不及獨立屋,倫敦市中心公寓數量也高於英國其他地區。另外,Grenfell Tower火災事件亦令公寓的吸引力大減,而且很多公寓業主由於無法抵押而未可出售他們的物業。
倫敦的樓市前景?
多個預計英國樓價的機構均預計,與其他地區相比,倫敦樓市將繼續表現不佳。
David Fell表示:「在市場週期於2024年結束之前,我們預計未來幾年樓價增長的主要在倫敦以外地區。倫敦與其他地區的價格差距在2016年達到頂峰,並會在未來兩年繼續縮小差距。隨著新週期可能在2024年開始,Zone 1的樓價很可能會開始回升,就像之前的週期一樣,比外圍地區的價格提前一年回升。」
Rob Dix同樣認為倫敦樓價將在未來再次上漲,但建議打算在倫敦買樓人士都要以長遠的眼光看待。「現在人工慢慢再次上升,而樓價增長一直溫和;直至經濟回升,倫敦實際上有更多的升值空間。不過我仍認為其他地區有更多的選擇,如果你打算短暫持有物業,建議不要入市,無論是為了投資還是自住,因為五年的升幅未必能足以支付你的成本。」

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以上資料謹供參考,資料來源為thisismoney及Rightmove