刊登日期: 2023/02/01
想在英國一嘗做業主滋味，不過新手上車，第一個難題就是買一手新盤還是二手屋好？英國新盤的買樓手續相對簡單，又可以低首期上車；二手屋則價格較為合理，不用管理費，到底點揀先至好？不如比較一下兩者的優劣，再作部署：
一手新盤
- 折扣優惠及政府計劃
- Chain-free交易
- 能源效益
- 保養期及配套設施
✓ 折扣優惠及政府計劃
部份發展項目為吸引更多新客，會推出不同的折扣優惠，例如免費升級、代交印花稅等。Fairview New Homes最近推出Save to buy計劃，只需1%首期即可上車；Persimmon的限時按揭假期，在2月28日前預訂指定新盤，最多可獲按揭貸款的10倍優惠等。各位準買家不妨比較各發展商的折扣優惠。另外不少政府設有的首置或買樓計劃都適用於新樓，包括：
First Homes：為協助首次置業人士上車，英國政府於2021年推出首置住宅計劃First Homes，居於當地的首置人士或工作人士可以以市價半價至7折購買，如物業價值200,000英鎊，在計劃幫助下可以140,000英鎊的價格購買，首批折扣上車盤位於打比郡（Derbyshire）。
Shared Ownership：英國政府在2015年推出共享業權（Shared Ownership）計劃，容許合資格人士不用一次過購買全部業權，以減輕首期負擔。買家買入物業部份業權（10%至75%），並繳交剩下業權的租金，既是業主又是租客。
延伸閱讀：【首次置業】一文睇齊英國首置計劃
✓ Chain-free交易
買新樓的好處之一是無「鏈」交易，在英國購買二手樓時可能會有「Chain」，即是賣家要求在他買到物業前，才會把物業賣出。如果物業鏈過於複雜時，買樓風險便會愈高，因此怕麻煩的買家都會傾向選擇「Chain-free」或「No chain」的物業。
✓ 能源效益
新樓在設計及興建時都會考慮環保因素，意味著可以節省更多能源開支。新盤會採用良好隔熱設計、雙層或三層玻璃、高效供暖系統、雙沖水裝置等，以減少碳排放；另外A+電器也可以減少能源消耗。
英國地方發展房屋及社區部曾對英格蘭和威爾斯所有能源績效證書（EPC）進行分析，在2021年10月至12月期間，84%新建物業獲得了A或B的EPC評級，只有12%獲C評級；相比之下，81%舊屋獲得C或D評級，只有4%獲得A或B評級。
此外，不少樓盤亦會加入單車存放處、電車充電椿等，鼓勵綠色生活。新建築亦會包括消防安全、門窗鎖、安全警報等，更安全可靠。
✓ 保養期及配套設施
絕大多數新樓都有國家房屋建築委員會（NHBC）的10年保養期，如果新樓在投保後兩年內，因施工不當等原因所造成的房屋建構性損壞，開發商必須負責修繕，並且承擔所有的相關費用。之後出現的建構性損壞則會由NHBC負責相關的修繕費用。
另外部份一手樓盤有多元化的會所設施及物管服務，以作招徠。常見設施包括健身室、游泳池、遊樂場等，不過「羊毛出在羊身上」，管理費用自然不菲。
✗ 面積較少：與舊樓相比，新樓物業面積通常更細
✗ 溢價及樓花有爛尾風險：新樓普通存在溢價，以倫敦的一房單位為例，新樓平均樓價為679,671鎊，而舊樓只需542,715鎊，差額達137,000鎊；英國樓盤爛尾時有發生，故此買樓花務必要小心
✗ 額外開支：多數租賃業權（Leasehold）新樓都要支付管理費、地租（Ground Rent），而且目前未有任何政策監管管理費加價行為
二手物業
- 擴建增值
- 議價空間
- 樓價預測
- 交易前驗樓
✓ 擴建增值
雖然舊樓市價比新樓低一至兩成，但英國在2013年放寬了排屋、半獨立及獨立屋的擴建限制，在一定範圍內可進行4米到8米的擴建而不需要申請完整的規劃許可（full planning permission），例如只要物業高度不變，便可把地下大廳向後花園延伸（不超花園50%空間），或把小閣樓改成睡房，就可以令物業增值。
✓ 議價空間
英國樓市買賣以二手為主，而新樓地區主要集中在人口增長快速的大城市，相反二手屋無論地區、類型、數量等選擇都較多。另外二手物業可議價的空間較新樓大，有機會以低於市價的價錢成交。
✓ 樓價預測
您可以透過以往的交易歷史，了解舊屋地區的升值潛力。新樓主要是新興重建地區，未有太多銷售紀錄作參考，加上新樓售價比舊樓貴10至15%，但溢價會隨樓齡增加而按年遞減，需要承擔時間成本及貶值的風險。
✓ 交易前驗樓
在你購買物業之前，必需尋找驗樓公司或測量師（Surveyor）檢查房屋狀況、結構問題等，驗樓主要分為Condition Report、Homebuyer Report及Building Survey三個類型，檢查詳細程度各不相同。如果物業出現任何問題，即可議價，甚至放棄出價。反觀新盤需要入伙後才可進行Snagging Survey，有可能出現與示範單位不相符的問題。
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✗ 維修成本：雖然舊屋價錢比新樓低，但維修相對較多，如買入受保護建築的物業，更因要保護建築物的外觀，令維修材料選擇不多，例如木窗框不能換成鋁窗框等，令維修成本大增
✗ 交易時間：購買二手屋的程序較新樓多，而且買樓無須繳付訂金，業主有機會抬價或者取消交易，亦有可能需要用更多時間同業主協商
簡而言之，新樓、二手屋各有利弊。新手想初嘗上車滋味，不妨多做功課，了解自己的能力和期望，例如到底以交通配套為先，還是校網較為重要，便能找到心水物業，順利成為業主。
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