【買樓前了解水浸風險】哪裡水災風險最高？如何檢查物業？ 

刊登日期: 2024/03/14

根據英國環境署的報告，英格蘭每6間物業就有一間面臨洪水風險，買到易受水浸影響的物業，機率可能比您想像中還要高。雖然許多被視為高風險地區的房屋從未出現過水災，不過為保障自己安全，買樓前最好還是提高意識，入手心水沿海或河畔物業前先多做功課。

哪裡是水災高風險地區？

沿海地區：潮汐洪水，特別是全球暖化導致海平面上升，令河流及沿海洪水氾濫，是英國城市受破壞的主要原因。以下地區特別容易受這種水災影響：

• Cornwall
• 東海岸地區，特別是Peterborough、Hull和Great Yarmouth
• Kent和Sussex沿海地區，部份地區受「管理撤離計劃」（managed realignment）保護，即將部分沿海居民撤退，以減少其他地區發生水災的機會

河畔：一到雨季，位於河流附近的物業面臨雙重風險：潮汐從大海逆流而上，以及突然出現的大量降雨導致河流決堤。英國的高風險地區包括但不限於：

• Essex: Burnham-on-Crouch
• Kent: New Romney、Gillingham和Rochester
• Cambridgeshire: Peterborough和Holbeach
• Lincolnshire: Woodhall Spa、Boston、Skegness、Scunthorpe和Sandtoft
• Norfolk: Great Yarmouth
• Sussex: Adur and Arun
• Somerset: Glastonbury、Bridgewater和Highbridge
• Yorkshire: Knottingley和Hull

氾濫平原（floodplain）和地面水源 – 當降雨量超過水渠和地面去水道的容量時，就會發生地面水浸。常受到地面水浸影響的地區有：

• Merseyside
• Buckinghamshire
• Wiltshire
• Lincolnshire的Lincoln、Gainsborough、Boothby Graffoe和Cleethorpes
• Yorkshire
• Cumbria

環境顧問公司深入研究環境局的數據，根據過去5年洪水警報最多的地點，預測2024年最高洪水風險的地區。結果發現，英格蘭中部以西是洪水風險最高的地區，在2019年和2020年冬季經歷了嚴重的洪水，主因是持續暴雨，地面水份持續飽和，導致該地區出現嚴重的河流和地面水源氾濫。當地在過去5年共收到4,107 起警報，其中以Severn Vyrnwy Confluence（87）、Avon River Swift and Clay Coton Brook（85）及River Churnet and River Tean（80）的警報最多。

數以萬計新樓建在氾濫平原

根據保險公司Aviva的最新分析，英格蘭過去10年每13間新屋就有一間位於水災風險地帶，相當於近11萬間物業。Aviva 表示，自2013/2014年以來，英格蘭已完工的大約1,355,330間新屋當中，有8%（即109,017間）建在國家三級水災區，亦即是水災風險最高的地區。部份物業受到防洪系統的保護，有些則或沒有任何防禦措施。注意以上數字不包括2022/23年興建的物業，目前未有任何數據。

此外，Aviva 對樓齡5年之內新樓居民進行研究，結果顯示59%認為其物業面臨水災風險，而 2018年之前建造的房屋居民則為41%，約19%認為房屋位置因潛在的水災風險而不合適。

許多新屋自完工以來都經歷了損壞，八分之一的新樓居民表示房屋內部受到了水浸影響，16%表示新屋花園遭受水浸。

生活在氾濫平原安全嗎？

不少人對沿海或河畔地區生活夢寐以求，因而選擇氾濫平原上的物業。低窪處在暴風雨時有機會發生水浸，雖然很少造成重大損害，但仍要提早預準好應急計劃（至少包括全面保險）。

如何知道物業是否面臨水災風險？

買家有責任查明物業是否位於氾濫平原，因為目前還沒有強制要求驗樓報告顯示水災風險。如果物業靠近水源，請務必將水災風險納入您的初步資料搜集。

業主應該向潛在買家表明該物業過去是否經歷過水浸，雖然或會想隱瞞事實，但這樣做並不道德，而且在驗樓、查資料時也可能會被買家揭發。

查看政府提供的長期水災風險地圖， 了解您的物業或您正在考慮購買的物業是否存在風險。政府的標準分為四大級別，用於描述河流、大海以及地面水源的長期水災風險：

• 高風險（超過3.3%）
• 中風險（1-3.3%）
• 低風險（0.1-1%）
• 非常低風險（0.1%以下）

買樓的其中一個關鍵，是為面臨水災風險的物業購買保險。如果您考慮在水災地帶購買物業，請儘早取得報價，防洪設施、防洪窗戶和水災頻率等都會影響保費。

建議及貼士

1. 如果環境局的水災地圖顯示物業有水災風險，可以檢查其他資料再三確認，例如水災規劃地圖；檢查所有水災源頭（包括河流和大海）以及地面水災風險
2. 透過地產代理和賣家收集資訊，了解他們是否知道該物業或附近地區有任何水浸歷史，賣家有義務披露是否知道之前曾經發生過影響該物業的水災
3. 與當地居民和鄰居交談，了解他們過去是否曾遭受水浸
4. 如果您決定購買該物業，律師在Environmental Data Search中應包括水災風險，確保評核特定物業的風險，而非單單是郵政編號或地區
5. 如果評核發現有水災風險，便應採取額外措施了解潛在的水浸深度，以及是否採取了足夠的預防措施來避免物業受損，在部份情況下需要由專業的水災顧問進行驗樓
6. 按揭銀行可能會要求您在交換合約時已買建築物保險，因此最好在購買過程開始時取得保險報價，因為這可能會透露水災風險
7. 如果您發現該物業過去曾經歷過水災，檢查它現在是否受到當地或公共防洪計劃的保護，這可能會降低風險
8. 物業位於水災高風險地區，並不代表您不能居住其中。您可以採取多種措施來提高物業的防洪能力，包括瓷磚地板、防回污水閥、彈性石膏板，以及升高的電源插座。

「Flood Re」再保險計劃

Flood Re是政府支持的非營利保險計劃，使面臨水災風險人士更容易獲取負擔得起的保險。如果買家能夠輕鬆投保，您的物業會變得更加吸引。只有符合以下所有要求，您才有資格申請Flood Re：

• 您的物業在2009年1月1日之前完工
• 屬於市政稅 A至H級別
• 保險持有人居住在該物業

如果您的物業是由企業擁有或用作出租用途、包括超過四個物業的租賃業權單位，或是在2009年1月1日之後建成，那麼您將沒有資格申請 Flood Re。留意Flood Re未必一定提供最低價，因此請在購買前多做資料搜集，貨比三家。

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