刊登日期: 2023/05/24
英國物業買賣的過程中，除了涉及地產代理，買賣雙方都會委託各自律師，律師亦是當中關鍵的角色。律師的工作範圍包括處理買樓流程中的法律事務、代為收取買樓首期、安排簽署買賣合約、協助遞交證明文件等。
Conveyancer、Solicitor有何分別？
當您在英國買樓時，可以選擇委任Conveyancer或Solicitor來協助您處理法律程序。一般而言，Conveyancer在地產交易方面具有更專業的知識和經驗，主要處理住宅物業的買賣；而Solicitor則可以提供更廣泛的法律諮詢和服務。
買樓律師費大概預算？
買樓相關的法律費用一般850英鎊至2,000英鎊，費用會隨地區、樓齡、物業面積而有所不同，如果涉及到貸款或更加複雜的買樓過程，律師費用也會相應增加。
所需時間？
買樓時律師必須按照防止洗黑錢條例（Anti-Money Laundering Regulations） 進行身份查核證明，所需要的文件包括身份、地址及資金証明。如果申請按揭貸款購買物業，您需要向貸款人提供律師資料；另外亦需要向地產經紀提供律師資料，讓他能夠向全部有關人士發送物業出售及購置合約 （Memorandum of Sale）。
這可能是買樓過程中最耗時，在理想情況下，永久業權物業的轉讓可能需要6星期左右。由於永久業權物業的業主擁有該物業及其所在的土地，因此永久業權物業的轉讓通常比租賃物業更直接。
租賃產權物業通常需要更長的時間，轉讓時間約為8至10星期，現實情況中通常需要更長時間，因為租賃產權物業的土地由賣方以外的人士擁有。當各方參與越多，所需時間就越長。
了解律師的工作流程
律師職責通常包括起草合約、協助遞交證明文件、處理土地登記等，確保產權完整，避免糾紛。以下為律師一般買二手樓時的工作流程：
第一步：開立檔案
一旦您指定了律師，他們就會為您開立檔案，並向您發送一封業務條款的聘用函，您需要提供以下資料：
- 聯繫方法
- 出生日期
- 國家保險號碼
- 護照或車牌
- 地產經紀的詳細資料
- 是否需要按揭貸款及使用的貸款機構
- 資金來源
第二步：物業調查
英國買樓實行「 Caveat Emptor」的原則，賣家沒有義務 （除非是物業資料紀錄表問到的問題）告知您房屋的瑕疵。因此，買家有責任調查其將購買的物業。為了檢查房屋是否有任何結構性缺陷或其他問題，律師通常會建議買方聘請專業測量師（Surveyor）去驗明房屋的建築結構和實際狀况。
另外律師將開始對物業背景資料進行調查，並需要支付相關費用，通常約為300英鎊。調查時間可能需要長達幾星期，所以儘早開始愈好。
| 向當地市政府調查 | - 物業附近是否有道路或鐵路的興建計劃 - 物業是否有違反規劃許可 - 物業是否有強制執行通知書（當出現未經規劃許可建造並需要糾正時） - 物業是否有強制購買令（如物業妨礙重建項目或為了「更大的公共利益」時，公共機構可以強制業主出售物業） |
| 調查附近環境、水利設施 | - 調查物業的地下水道連接和供水 - 調查物業在過去及周圍土地的使用情況，以檢查是否被污染及水浸風險 |
第三步：了解物業鏈及聯繫賣家律師
律師會要求賣家的地產經紀提供物業出售及購置合約 （Memorandum of Sale），文件列出買賣雙方的姓名、地址，以及物業鏈上每一方的律師詳細信息及商定的買樓價格。
同時，您的律師將與賣家律師聯繫，通知他們您已經委託代理律師。
第四步：收到賣家律師的所有文件
當賣方律師起草好合約後，會立即將合約、地契（Title Deed）副本及以下文件一起發送到您律師手中：
- 物業資料紀錄表（TA6: Property Information Form）：賣方必須提供有關於物業的資料，由規劃許可、鄰居糾紛、建築工程，到熱水爐最後維修詳情等一切資料
- 固定設備和物品紀錄表（TA10: Fixtures & Contents Form）：賣方要說明賣樓中包括哪些固定設備和物品，包括地毯、雪櫃、衣櫃、窗簾等。如果清單中有買方不想要的物品，或者不包括雙方都同意留下的物品，買方可以通過律師對此提出異議
- 租賃紀錄表（TA7: Leasehold Information Form）：如果購買的物業屬租賃業權（Leasehold），需列出地租金額及永久業權持有人或管理公司的詳細聯繫方式
第五步：檢查文件並提出疑問
接下來，您的律師就會開始檢查賣方律師文件，他們通常會以賣方提供的資料對比物業調查結果，並需要針對不同問題向賣家律師提出疑問，包括出現浸水風險、地契出現差異等。釐清所以疑問可能會令整個買樓過延遲數週，但此步驟非常重要。
第六步：傳送報告及要求簽署
當所有疑問都得以解決後，律師將向您發送所有檢查過的文件及物業報告，如果一切沒有疑問並願意步入下一流程時，您需要簽署