刊登日期: 2022/06/01
香港樓價貴絕全球，不少人都呻難上車！來到英國，打算買入人生首間物業，不妨參考以下英國政府幫助首次置業人士上車的計劃：
- Mortgage Guarantee Scheme
- Help to Buy Equity Loan(已完結)
- First Homes
- Rent to Buy
- Shared Ownership
- Lifetime ISA
開支太多未能儲到足夠首期？
目前，英國首次置業人士平均花費225,000英鎊購買物業，如果你要支付20%的首期，則需要節省出45,000英鎊。隨著食品、能源等日常開支上漲，再加上平均每月近1,000英鎊的租金，很多打算買樓的首次置業人士都表示難以儲下首期。
Mortgage Guarantee Scheme 按揭擔保計劃
為鼓勵英國市民從「租屋一族（Generation Rent）」變爲「買樓一族（Generation Buy）」，英國政府於2021年4月19日推出按揭擔保計劃（Mortgage Guarantee Scheme），只需支付5%首期即可購買物業，將通過按揭貸款借入物業價值的95%。計劃由政府擔保支持，如果申請人拖欠還款，政府將向貸方付款。
計劃允許首置人士以低至5%的首期購買600,000英鎊之內的物業。貸款機構將根據他們的收入向買家提供貸款。注意按揭擔保計劃將於2023年12月31日結束。
參與計劃條件
- 購買價值600,000英鎊或以下的英國物業
- 只限首置或自住物業，不適用於第二套物業或買樓出租
- 按揭為個人或多人，而非公司
- 按揭成數（Loan-to-Value Ratio）為91至95%
- 按揭在2023年12月31日前申請
- 按揭必須分期還本（Repayment Mortgage），不可只還利息（Interest-only）
- 達到貸款機構的還款能力測試，如債務與收入比率、信用評分
| 好處 | 計劃可助你以較少的首期上車，以225,000英鎊的物業為例，你只需11,250英鎊首期。 |
| 缺點 | 雖然多間大型貸款機構在計劃之內，但並非全部機構。另外，95%的按揭貸款可能會收取更高的利率，由於按揭成數最高達95%，大多數貸方會以更高的利率來保障自己。 |
收入未夠高，未能借到所需貸款？
即使你可以儲到一筆首期，但可能收入低於門檻或未有足夠的信用評分，未能批到物業所需的按揭貸款。最高貸款額一般是年收入的4.5倍，如果你想以5%首期購買價值225,000英鎊的物業，你將需要約47,500英鎊的年收入。
Help to Buy Equity Loan
英國於2013年推出「Help to Buy」計劃，專為首置人士而設，業主可向銀行借75%按揭後，政府提供5年免息的20%或倫敦地區40%「Equity Loan」（住宅權益貸款），最終按揭成數高達95%。物業的最高購買價格取決於所在的英格蘭地區（蘇格蘭、威爾斯和北愛爾蘭計劃所有不同）：
| 地區 | 物業價格上限 |
|---|---|
| 東北 North East | £186,100 |
| 西北 North West | £224,400 |
| 約郡亨伯 Yorkshire and the Humber | £228,100 |
| 東密德蘭 East Midlands | £261,900 |
| 西密德蘭 West Midlands | £255,600 |
| 英格蘭東部 East of England | £407,400 |
| 倫敦 London | £600,000 |
| 東南 South East | £437,600 |
| 西南 South West | £349,000 |
由計劃推出至2021年12月31日，已有355,634間物業是經「Help to Buy」計劃購買。政府提供的住宅權益貸款有5年免息還款期，第六年起開始繳付利息。而實際還款額是以還款時的樓價市值，而非買樓時的借貸額。首置人士可選擇在任何時間繳還部分或全部貸款。
計劃僅限首置人士，並只可購買新樓，單位須為自住用途。注意「Help to Buy」計劃於2022年10月31日停止接受新的申請，並於2023年3月31日結束。
參與計劃條件
- 18歲以上人士
- 首次置業人士
- 能夠負擔費用和利息
- 如與其他人一起申請，所有申請人必須符合以上條件
- 物業必須為新樓、由Help to Buy註冊的物業建築商出售，以及是自住用途
| 好處 | 計劃降低了首期門檻；前五年的每月住房成本可能低於一般情況下購買物業的成本。 |
| 缺點 | 只可以購買提供「Help to Buy」計劃的新樓，注意一手新樓往往較同區樓價貴一兩成，需繳付管理費，而且物業業權只有租賃業權（Leasehold）。還清政府貸款前不能轉售，而且置業後如樓價升值，買家欠政府的貸款亦會因而增加；一旦第六年開始對貸款收取利息，你將需要確保能負擔得起供樓開支。 |
想在居住地區上車但未能負擔？
如果你目前居住或工作地區樓價甚高，未能上車但又想住在該區。
First Homes
為協助首次置業人士上車，英國政府於2021年推出首置住宅計劃First Homes，居於當地的首置人士或工作人士可以以市價半價至7折購買，如物業價值200,000英鎊，在計劃幫助下可以140,000英鎊的價格購買，首批折扣上車盤位於打比郡（Derbyshire）。
合資格人士必須已經在該地區生活或工作，或者與該地區有很強聯繫的首次置業人士或換樓人士，年收入必須低於80,000英鎊（倫敦地區為90,000英鎊）。物業價格扣去折扣後必須低於250,000英鎊（倫敦地區為420,000英鎊）。
參與計劃條件
- 首次置業人士
- 買家無論是個人、夫婦還是團體購入，年總收入不可超過80,000英鎊（倫敦地區為90,000英鎊）
- 按揭貸款至少為物業價格扣去折扣後50%
- 當地市政府可加入其他條件，如優先售賣予醫護人員、老師、警察等重點職業人士（Key Workers）
| 好處 | 助你購買原本無法負擔的物業，只需支付5%首期。 |
| 缺點 | 由於計劃推出只有一段時間，目前計劃內的物業為數不多，預計2022年至2024年，約1,500個首置住宅計劃First Homes在各地推出。未來轉手時亦需以優惠價格轉售，即以低於市價30%至50%出售。 |
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收入太低未能買樓？
即使有「Help to Buy」、「Mortgage Guarantee Scheme」，但仍然覺得樓價遙不可及，收入太低未能買樓？
Rent to Buy
Rent to Buy計劃亦可稱為Rent to Save、Rent to Own、Intermediate Rent等，計劃由住屋協會提供，在英格蘭地區以低於市場價格約兩成的租金租住新樓，租客可以將節省到的租金存作首期之用，指定年期後（最多5年），選擇買入物業、轉為Shared Ownership（共享業權）或搬出該物業；威爾斯、北愛爾蘭地區的計劃則稱為Rent to Own，計劃內容不一。
數據參考
- 市價租金：每月1,000英鎊
- Rent to Buy：每月800英鎊
- 5年後租金節省總額：12,000英鎊 + 存款利息
參與計劃條件
- 家庭年收入不可超過60,000英鎊
- 擁有良好信用記錄
- 首置人士或曾經擁有房屋但現在無力負擔購買
- 注意不同住屋協會可能設有其他條件，建議有興趣人士先上政府網站了解是否符合條件，之後再到各住屋協會查詢，倫敦地區人士可以參考官方網站Homes for Londoners
| 好處 | 與同區物業相比，可以更便宜租金租屋；租完後擁有物業購買優先權。買屋之前先住幾年，了解區內環境，另外可以同時使用Shared Ownership計劃。 |
| 缺點 | 樓盤選擇有限，買樓時按當時市場價格而非租入時的價格，而且計劃並非在每個地區都適用，可能需要加入計劃等候名單，具體取決於當地住屋協會。 |
Shared Ownership（共享業權）
英國政府在2015年推出共享業權（Shared Ownership）計劃，容許合資格人士不用一次過購買全部業權，以減輕首期負擔。買家買入物業部份業權（10%至75%），並繳交剩下業權的租金，既是業主又是租客。
資金不足的買家可以先購買最低10%業權，日後分階段增持業權比例。其餘的業權由英國政府設立的住屋協會（House Association）持有，買家需按業權比例向協會繳交租金。
如果買家在買樓時已年滿55歲或以上，可以通過老年人共享所有權（OPSO）計劃購買最多75%的業權，一旦擁有75%業權，將無需支付餘下的租金。
參與計劃條件
- 年收入必須低於80,000英鎊（倫敦地區為90,000英鎊）
- 未能負擔所需物業的首期及按揭貸款
- 滿足以下其中一項條件:
- 首次置業人士
- 曾經擁有物業，但現在負擔不起買新物業
- 現正擁有物業並想搬家，但現在負擔不起買新物業
- 正在組織新家庭
- 現有共享業權人士，並且想搬屋
| 好處 | 可以最低購買10%業權，首期和按揭貸款要少得多。在負擔得起的情況下，增持業權比例直到完全擁有物業。 |
| 缺點 | 共享業權計劃僅適用於住屋協會物業，出售該物業時業權不完整，無論是轉售抑或出租都受到很大限制。貸款機構有可能不願意為共享業權物業提供按揭貸款。 |
每月都儲不到錢？
隨著屋租高漲和生活成本上升，你可能很難留出多餘錢來用作首期。
Lifetime ISA
幫助首次置業人士和40歲以下人士儲錢的免稅儲蓄，18至39歲人士可以開設個人儲蓄帳戶（Individual Savings Account，簡稱ISA）。每年最多可以存入4,000英鎊，政府每年按新加入的存款派發25%利息，即當存入最高金額，每年將免費獲得1,000英鎊利息，一直儲錢到50歲。提款需要符合指定條件，比如首次置業、年滿60歲或患不治之症。
你可以將這筆存款用作首期，購買價值低於450,000英鎊的物業。
參與計劃條件
- 18至39歲人士
- 居住在英國
| 好處 | 每年有額外25%利息。 |
| 缺點 | 如你因買樓之外用途提早取出存款，將被收取25%費用。 |
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