刊登日期: 2022/05/05
根據國家統計局（Office for National Statistics，ONS）4月發表分析報告，集中研究2019年英格蘭和威爾斯各大城鎮的物業銷售情況，同時列出令樓價上升的20大原因，各位新手買家、投資者可作入市參考指標。
是次研究以2019年數據為基準，原因是2020年新冠疫情在全球各國大爆發，令傳統辦工模式轉為在家工作，影響當地物業市場，因此使用疫情前的數據能代表正常時期水平。根據ONS的分析，排名第一的因素是物業與倫敦的距離，其次是居民職業類型，以及城鎮的收入匱乏程度（Income Deprivation）。報告亦得出以下重點：
- 如物業位於倫敦200公里範圍內的城鎮，每當遠離倫敦50公里，平均樓價便會下降5萬英鎊，反之亦然。
- 從事4級技術工作（最高級別）的居民比例增加10%，區內樓價便會上升2.5萬英鎊
- 當匱乏人口比例增加，平均樓價便會下降
- 區內居民從事的工作類型始終是最重要的特徵，而收入匱乏程度的重要性則因地區而異。
- 城鎮規模、年齡概況、地區和與最近城市的距離有一定影響，但不太重要，而城鎮中是否有大學、城鎮與海岸的接近程度和上班地區分類對於整個英格蘭和威爾斯影響不大。
物業與倫敦的距離
ONS研究多項影響樓價的因素時，發現物業與倫敦的距離是影響樓價的最重要因素，即是物業與首都倫敦的距離遠近，可以直接左右樓價。不過，物業與倫敦的距離和樓價之間關係並非一直相連，而是僅至特定臨界點為止。
假如物業所處地區位於倫敦200公里範圍以內，每當遠離倫敦50公里，平均樓價便會便宜5萬英鎊，反之亦然。當物業距離倫敦超過200公里，這項因素的影響就會減弱。200公里的臨界值在某種意義上可能代表著可通勤到倫敦的距離。
同時，ONS沒有證據證明，其他大城市如曼徹斯特、伯明罕等地，具有與倫敦一樣的影響力。
居民職業種類
報告提到，居民職業種類是影響樓價的第二大因素。報告根據「標準職業分類」的技術定義，研究同一地區從事不同技術工作的居民比例與樓價關係。
報告舉例，如從事4級技術工作的居民比例增加10%，區內樓價便會上升2萬英鎊；相反，從事2級技術工作的居民比例每增加10%，樓價反而會下降約2萬英鎊。3級技能工作就業人口的百分比與樓價之間則存在較弱的關係。
- 4級技術工作：專業人士及高級管理職位，通常擁有大學學位或同等經驗
- 3級技術工作：科學或健康相關專業人士、技術建築工作或不屬於4級的管理職務
- 2級技術工作：一般機器操作、零售或文員
- 1級技術工作：初級管理和貿易工作
技能高的居民通常意味著所從事職業的收入更高，購買力更強，促進樓價的上升。
城鎮收入匱乏程度
影響樓價的第三個因素是當地的收入匱乏程度，ONS表示收入匱乏程度與居民職業類型存在關係，而將這一因素單獨列出來的原因，是因為收入匱乏程度還包含了那些沒有工作的人的情況，例如退休人員、學生或其他勞動力之外的人。
研究發現，收入匱乏程度與樓價之間存在密切關係，當匱乏程度每增加5%，平均價格就會降低約1萬英鎊。收入匱乏程度在某種意義上也反映了當地的經濟情況，經濟發達的地區收入普遍較高，更多的高收入居民將提升城市的整體消費結構，也會令物價和樓價上漲。
除了以上三大主因，報告亦列出影響樓價的其餘十多項因素，排名根據與樓價關係的密切性排列：
- 過去10年人口增長
- 城鎮位置
- 居民年齡
- 與最鄰近城市的距離
- 就業人口比例
- 城鎮規模及30公里以內小鎮數量
- 沿海城鎮
- 學歷
- 過去10年就業增長
- 通勤區域
- 城鎮企業數量
- 城鎮大學數量
- 城鎮是否為行政中心
- 撫養比例（Dependency Ratio）
越後的因素對樓價的影響越弱，從通勤區域到撫養比例等因素對樓價影響甚微。在報告中，從影響樓價的最主要三個因素，以及緊接的人口增長和地理位置，可以看出一個地區的樓價最終取決於其經濟和人口情況。
資料來源：Understanding towns in England and Wales: town characteristics and house prices, 2019
