刊登日期: 2024/03/07
根據2019年的年度業主調查（Homeowner Survey），超過一半（54%）的租賃業權業主表示物業出現問題，當中牽涉到服務費和管理費。 租賃業權業主最常見的投訴包括高昂的工程成本和管理費（26%），以及對進行的大型工程欠缺控制權（23%）。《租賃業權改革》預計將改善業主權益，例如提升服務費的透明度。在法例推出之前，了解清楚服務費及與永久業權地主或管理公司交涉的小貼士：
服務費是甚麼？為甚麼必須繳付？
租賃業權條款通常規定業主有責任繳交服務費（Service Charges），以換取地主或管理公司提供服務。服務費的法律定義是租賃業權業主在地租以外，為服務、維修、維護、改善、保險和管理成本支付的金額，費用每年或視乎相關成本而有所不同。
服務費適用於物業的公共空間，即租賃業權業主除了維護自己單位的費用外，還要承擔公共費用。服務費還可能包括年度儲備基金供款，用來支付將來的重要工程費用。租賃業權業主必須支付服務費，以確保地主或管理公司有足夠資金有效管理物業，而且一般以信託形式保存，確保公司破產倒閉或清盤也能受到保護。
地主或管理公司會提供哪些服務？
服務由該特定物業的租賃業權條款決定，一般會包括以下服務：
- 公共區域的維護、維修和重新裝修
- 收取服務費的行政費
- 維護任何花園和場地
- 安排建築物保險
- 提供管理員、禮賓員或經理等工作人員
以上並不是完整的收費清單，請務必徹底檢查租約，以了解服務內容。租約中列明提供的服務，地主或管理公司會以服務費的方式轉嫁至業主以收回全部成本。
永久業權物業有服務費嗎？
雖然服務費對於租賃業權物業來說很常見，但您可能會發現有些永久業權物業的條款中也包含服務費，這些費用往往用來維護新樓的公共空間、花園或遊樂場。
為甚麼服務費通常要預繳？
絕大多數租約允許地主或管理公司在財政年度之前估算並要求支付服務費，確保他們在財政年度內擁有足夠資金來支付服務成本。地主或管理公司必須盡力確保預繳金額合理，但法律沒有要求他們與業主協商，例如召開預算會議談論預期費用。
然而，政府的業務守則規定，地主或管理公司應草擬預算，並與業主舉行會議協商。重點是預算提供年度服務費的估算，當財政年度結束時知道實際支出，便將進行調整。
服務費大約多少？費用是否定期增加？
一般租賃條款不會使用固定服務費，因此這些費用通常可變，並且可能隨每年通脹而增加。然而，業主需要支付的服務費必須合理，並反映地主或管理公司所產生的實際成本。
租約要求一次過預繳全年服務費的情況並不常見，通常是每半年、每季或每月支付。地主或管理公司將透過定時收取的服務費來繼續提供租約規定的服務。
最新情況：英國競爭和市場管理局（CMA）發現越來越多新屋苑配備私人管理的公共設施，在2021年至2022年11間英國最大型發展商售出的新樓當中，有80%需繳付屋苑管理費。這些費用往往很高，而且定價對業主來說很含糊。雖然平均費用為350英鎊，但一次重大維修工程的突發費用可能就要花費數千英鎊，為業主帶來沉重壓力。
CMA在報告強調，許多業主無法更換管理公司、提前獲得資訊不足、被迫處理劣質工程或不滿意的維護，以及面臨不明確的行政或管理費，而這些費用往往佔總費用50%或更多。
物業管理公司每年收取的費用差異很大，在2022年約60英鎊到1,000英鎊不等，平均收費為358英鎊。這些物業管理費用更可能會逐年大幅增加，有案例指費用在一年內幾乎加倍，並且在任命新管理公司時增加了兩倍。
此外，業主可能面臨巨額維修費用，例如花費10萬英鎊來升級水泵站，隨著屋苑和設施老化，業主可能面臨更多的維修和難以預測的維護費用。其他費用還有為單次活動繳付「活動費」、「同意費」或「許可費」。據一間物業管理公司的數據顯示，該公司除了收取年度服務費外，還額外收取了約40%的上述活動費用。另一間大型發展商表示，有位客戶指管理公司向他們收取1,800英鎊作為簽署文件的費用。
雖然買樓人士在買樓前可能已經了解過物業管理的安排和管理費，但他們可能對其重要細節及長期影響知之甚少。 而這可能會產生重大影響，例如這是業主為未來的維修費用制定預算的能力，或以後出售房屋的能力。
如果租賃業權業主不使用電梯，是否仍然需要支付電梯的維護費用？
業主應參考租約，以確定是否需要支付相關費用。通常租約允許地主收回維護物業公共空間的費用，不論有否使用，所有業主都要支付這些設施（例如電梯）的費用。
服務費小貼士
| 服務費知情權 您的地主/永久業權持有人每次要求收取服務費時，都有義務向您提供權利聲明。不過要注意並非所有合約都一樣。例如私樓和公營房屋關於服務費的條款便可能有所不同。 |
| 了解開支 ARMA（住宅管理代理協會）估計倫敦的平均服務費約為每年1,800至2,000英鎊。雖然費用在全國各地不一，但超過5,000英鎊的話便屬昂貴費用，有需要提出疑問。您有權要求提供將來重要工程的清單（即每位業主花費超過250英鎊的工程），並要求地主列出未來5年的預計服務費，以及過去3年的服務費詳情。如果永久業權由公共部門所擁有，他們便有法律義務估算未來6年的重要工程。 |
| 檢查永久業權持有人提供的帳單 1985年《Landlord and Tenant Act》第20條規定，您的永久業權持有人必須向您提供至少兩份估價，並在重要工程開始前提前30天通知您。如有任何疑惑，可以要求他們解釋為何簽下某些公司。 |
| 了解申訴權利 如需要投訴的話，可先聯絡地主/永久業權持有人，嘗試面對面解決問題。如果他們缺席，聯絡其他租賃業權持有人，了解他們是否遇到同樣的問題，必要情況下可以聯合投訴。如果您所在的大廈設有業主組織，由於地主必須就所有工程和長期合約諮詢他們，業主可以與他們聯絡。 如果以上途徑不可行，不妨考慮找調解機構，他們會收費幫忙解決與地主的糾紛，或許比上告法庭便宜。其他選擇是向第一級法院（Property Chamber）提出上訴，根據1996年《Housing Act》規定，如果您認為服務費的價格與服務水準不符，您可以將地主告上法庭；又或者向Residential Tribunal申請任命一名管理公司/經理，不過缺點是需要提供地主管理不善的證據。 |
| 考慮成立「管理權」公司 如果您的大廈有私營部門永久業權持有人，以及超過50%的其他租賃業權持有人願意支持，您有權透過設立「管理權」（Right to Manage，RTM）公司來管理物業，即使未有地主的同意下，租賃業主接管建築物的管理。如果滿足以下條件，您便可以建立RTM： • 建築物包含兩個或多個單位 • 三分之二（或更多）單位擁有長期租約（通常超過21年） • 大廈至少75%是住宅 |
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