刊登日期: 2022/09/28
英國央行英倫銀行在9月22日宣布，將基準利率從1.75%上調至2.25%，是自上年12月開始英國央行第七次加息。央行預計將基準利率升至3%或4%，對於打算置業人士、目前使用浮息按揭，或定息按揭即將到期的業主而言，無疑是構成了壓力。
由於市場加速憂慮通脹，英倫銀行將需要加息應對。目前兩年定息按揭產品的利率達到9年來新高，平均利率為4.24%，比上年12月增加了1.9%。根據金融數據公司Moneyfacts的資料顯示，五年定息按揭產品的利率也上升至4.33%，比12月高出1.69%，是自2012年11月以來最高水平。
與此同時，在英國債市波動後，不少大型英國金融機構，如Virgin Money、Halifax及Skipton Building Society等暫停500多個按揭產品，市面上約有3,890個按揭計劃，遠低於12月初的5,300個計劃，亦是自2021年4月以來最低水平。對於不同類型的借貸人士來說，無論是首次置業人士到擁有多個物業的業主，可選擇的按揭計劃數量正在下降。
但對於打算使用按揭計劃人士也有好消息，市場上按揭產品的「保質期（shelf life）」平均時間由8月的平均17天，9月增至平均28日，借貸人士有更長時間決定是否接受該按揭方案。
為什麼按揭利率會上升？
按揭利率的上升反映了央行的基準利率的上升。為控制通脹，自上年12月開始央行貨幣政策委員會不斷將基準利率上調，令貸方在貨幣市場上借錢的成本更高，導致更高的按揭利率。
利率會進一步上升嗎？
在英鎊兌美元觸及紀錄低點後，英國央行表示，將毫不猶豫地按照需要的幅度調整利率以達到抗通脹目標，不過仍難以預測它們將進一步增加多少。
有經濟學家曾預測，通脹要到2023年初才會見頂，亦有人預測通脹可能高達22%。不過當在英國首相卓慧思（Liz Truss）宣布凍結能源價格之後，現在預計通脹將在今年11月初達到高峰，並處於 11%左右的較低水平，經濟學家認為凍結能源價格將導致通脹在更長時間內保持高位，因此利率也可能跟隨在高位。
總體而言，經濟學家預測央行將不得不在明年年中之前，將基準利率提高到3%至4%之間，以控制通脹，這將意味著利率從當前水平上升1.25%至2.25%。
我應該轉按嗎？
按揭計劃即將到期
如果你的按揭計劃即將到期，可以考慮轉按（Remortgage）。目前平均標準浮動利率為5.4%，是自2008年12月以來最高水平，並已連續九個月上漲，在8月上升0.23%，亦是Moneyfacts首次記錄以來的最大月度增幅。由於標準浮動利率通常會隨著基準利率的變化而上下波動，因此預計將繼續上升。
雖然目前平均兩年定息按揭產品的利率已達到4.24%，以200,000英鎊的按揭借貸人為例，仍然可以通過轉按，由使用標準浮動利率按揭轉為定息按揭，每月可節省136英鎊。
按揭計劃仍有一段時間到期
首先要確定按揭計劃是否需要支付提前償清貸款費用，如果費用高昂的話，應繼續使用同一計劃。之後，再比較目前每月還款額以及轉按之後的每月還款額。
如果你目前的按揭利率處於低位，即使之後利率上升，繼續使用同一計劃比轉按到另一計劃，可能更為划算。例如你的200,000英鎊兩年定息按揭計劃目前還有七個月，利率為1.5%，目前每月還款額為800英鎊或七個月內5,600英鎊；當轉按到兩年定息按揭產品，目前平均利率為4.24%，每月還款額將增至1,095英鎊或七個月內的7,665英鎊。你可以在貸款期限屆滿前三到六個月轉至新的按揭計劃，在你使用新按揭之前，利率可能只增加了0.5%或0.75%。
如果利率上升0.5%，並且由貸方轉嫁，那麼每月還款額將比目前轉按多56英鎊。你可以通過延遲七個月轉按來節省2,065英鎊。而如果在你轉按時利率進一步上升0.5%，以兩年計劃計算你將要多支付總計1,344英鎊，代表你最好延遲轉按。如果利率在你轉按之前上升0.75%，那麼你每月便需要額外支付86英鎊，或兩年內多付2,064英鎊，意即結果與你在還款期屆滿前轉按大致相同，假設這沒有牽涉到任何提早還款罰息。
可惜沒有人確實知道未來幾個月的利率會發生什麼變化，是否提早轉按將視乎你現時所支付的利率。如果你對按揭計劃有任何疑問，請考慮尋求按揭經紀的建議。
選擇定息按揭計劃（Fixed Rate Mortgage）？
選擇邊種按揭計劃取決於個人情況，目前全球經濟不確定性，讓我們難以判斷利率需要維持多長時間，但由於英國預計將陷入衰退，預計利率不會維持太久。不論是五年或十年等定息按揭產品，可能在幾年後看起來不會那麼划算。
另外考慮自身情況也非常重要，如果你想提前退出五年或十年的定息按揭，可能需要支付提前償清貸款費用。費用根據按揭剩餘時間而有所不同。例如如果你的五年定息按揭還剩三年，可能需要支付相當於未償還貸款3%的費用。
選擇浮息按揭計劃（Tracker Mortgage）？
浮息按揭計劃的平均利率目前遠低於定息按揭，兩年按揭的平均利率為3.33%。雖然相比之下，利率看來十分吸引，但要注意浮息按揭利率隨央行利率變化而上下浮動。
如果基準利率提高到3%，兩年浮息按揭的利率將提高到4.58%，而如果基準利率上升到 4%，浮息按揭利率將上升到5.58%。
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