刊登日期: 2022/11/09
英國新手買二手樓上車，容易被繁複手續及長達幾個月的成交期嚇怕，以下逐步詳解每個買樓的關鍵流程（適用於英格蘭地區），讓大家買樓前先有時間預算。一般找到心儀物業後，整個買樓流程平均需要12星期，但當然取決於不同因素，最快可能只需6星期，也可能需要長達6個月。
1. 尋找心儀物業
需時3至12個月
在尋找樓盤時，要了解你想買的物業有哪些要求，包括是否需要停車位和花園、需要多少間睡房、希望它是永久產權還是租賃產權等，另外亦要考慮你將打算在該物業住多久，若之後打算組織家庭的話，就不應買入Studio單位。鎖定目標後，你可以依照不同條件如房型、地區、價錢等，透過網上、地產經紀搜尋合適盤源，並預約睇樓。
2. 申請按揭貸款
需時2至4星期
在尋找物業同時，可以向銀行或building society申請按揭貸款，又或是透過按揭代理篩選最合適的按揭產品，例如固定年期、浮息或定息等。無論哪種方式，他們都會詢問你的財務狀況以及存款。
一旦獲得按揭貸款批准，你將獲得按揭預批證明書（Agreement in Principle，AIP），代表銀行或金融機構可向你提供的按揭貸款額，內容所顯示的按揭金額只是一個估值，「原則上」可貸款的金額。多數地產經紀都希望在出價時準備好預批證明書，除可展示有足夠資金在手外，亦能證明自己是「認真的買家」，賣家會更願意出售物業。
按揭預批證明書通常有效期為90天，注意如果買樓花的話在收樓前半年才能申請按揭，因此證明書更適用於現樓或接近收樓的樓花。
3. 出價
需時1星期
一旦遇上心儀物業並有按揭預批證明書，就可以考慮出價了。過程只需致電或電郵賣方的地產經紀，表明物業的出價，如果出價低於要價，可以附上理由，包括在睇樓時發現牆身滲水、熱水器老化等維修問題。另外你亦可提到個人優勢，例如現金買家、首次置業人士等。有需要時也可以使用感情牌，告訴業主你有多喜歡這間物業，希望能在房屋建立家庭、未來等，表示誠意。
地產經紀必須將每一個出價傳遞給業主，通常會在24到48小時內收到回覆。如果業主接受了出價，可立即要求中介將該物業從市場上下架。如果業主討價還價，你需要來回談判，並有預算心目中能承受的最高價格。
首次置業人士買樓流程較快？
由於首置人士沒有需要出售的物業，意味著無需尋找買家即可買樓，因此交換合約日、完成日及搬遷日期也更為靈活。不過亦要視乎「物業鏈」，若越多人參與其中，即使是首置物業也需要同樣長的買樓流程。
4. 與律師聯絡
需時6星期至3個月
當賣家接受了出價，緊接著委任律師（Conveyancer／Conveyancing Solicitor）來幫你處理買樓手續，你可以自行尋找，或使用網上平台比較最合適的律師，比較報價之餘，亦要參考事務所規模、客戶評價等。部份律師提供不完成不收費，也就是如果對方終止了買樓流程，你可以避免損失律師費。
你的律師亦必須按照防止洗黑錢條例（Anti-Money Laundering Regulations） 進行身份查核證明，所需要的文件包括身份、地址及資金証明。如果申請按揭貸款購買物業，你需要向你的貸款人提供律師資料；另外你亦需要向地產經紀提供律師資料，讓他能夠向全部有關人士發送物業出售及購置合約 （Memorandum of Sale）。
這可能是買樓過程中最耗時，在理想情況下，永久產權物業的轉讓可能需要6星期左右。由於永久業權物業的業主擁有該物業及其所在的土地，因此永久業權物業的轉讓通常比租賃物業更直接。
租賃產權物業通常需要更長的時間，轉讓時間約為8至10星期，現實情況中通常需要更長時間，因為租賃產權物業的土地由賣方以外的人士擁有。當各方參與越多，所需時間就越長。
5. 驗樓
需時1星期
在你購買物業之前，必需尋找驗樓公司或測量師（Surveyor）檢查房屋狀況、結構問題等，驗樓主要分為Condition Report、Homebuyer Report及Building Survey三個類型，檢查詳細程度各不相同。
| 物業評估 | 費用 | |
|---|---|---|
| RICS Condition Report (survey level one) | 最基本的調查，範圍一般包括物業建築物和任何附屬建築物的基本狀況，以及水、電、煤氣供應及坑渠的情況，適合樓齡較新的物業。 | £300以上 |
| RICS HomeBuyer Report/ HomeBuyer Survey (Survey only – survey level two) | 比Condition Report評估的範圍更加全面，除了找出任何結構性的問題，如下沉或潮濕等，並提供維修建議。 | £350以上 |
| RICS HomeBuyer Report/ Homebuyer Survey (Survey and Valuation – survey level two) | 買家亦可選擇是否包括估價，包含物業的估計市值和重建的預計費用(Reinstatement value)。 | £450以上 |
| RICS Building Survey (survey level three) | 對物業結構和狀況進行全面的檢查和分析，清楚列明物業的大小缺陷和其他可能的問題，解釋其直接及潛在的影響，並提供維修建議及估計維修費用。 | £500以上 |
| Home Condition Survey (offered by the Residential Property Surveyors Association (RPSA) rather than RICS | £450以上 | |
| New-build Snagging Report | £300-£600 |
6. 簽訂正式買賣合約
需時1天至兩星期
雙方合約交換（Exchange contracts）一刻，代表交易有正式合約條款保障，雙方都不能退出交易。注意交換合約未必與完成交易未必是同一日，買家支付10%訂金，當雙方律師確認文件齊全後，買家才支付首期餘額。完成交易時，你需要支付：
- 律師費
- 地產代理費
- 印花稅（除非首次購買低於300,000英鎊的物業）
拖慢買樓流程的原因
拖慢買樓流程的原因有幾個。以下讓我們看看有可能延誤買樓過程的原因及如何加快進度。
產權轉讓問題
最常見的延誤通常跟產權轉讓有關。產權轉讓問題很常見，多數是法律文件有問題、買賣雙方出現分歧，或物業本身問題複雜。你可以做的就是確保簽署妥當，並整理好所有文件。記緊盡快準確地填寫表格資料。
如果物業有問題，或者你和賣家之間出現分歧，你的律師應該提供協調策略。Fine & Country格蘭瑟姆辦公室副合夥人Stephen Binder表示：「地產經紀真正可以發揮能力的地方，就是加緊跟進此流程，並確保所有各方都清楚事情進展。例如在發送合約草稿後48小時內致電律師查問是否成功收妥。經常回覆可減少過程中的壓力、延誤及混亂。好的地產經紀會這樣做，遇有問題也會竭盡所能解決。他們就像引擎裡的偈油。」
您還可以透過聯絡律師以避免法律文件延誤。他們會向你解釋任何問題，以及如何計劃解決這些問題。與律師開會跟進可讓你在過程中感到較輕鬆。
來自驗樓的意外
如發現有任何問題，驗樓結果也會減慢買樓流程，特別是較嚴重的建築結構性問題。請確保你考慮到處理問題的成本及你是否願意自行解決這些問題。你可以要求賣家處理，或要求從購買價格中扣除所需費用。賣家通常對此抱開放態度，除非他們已將其考慮在內。這些協調可能會耽誤多幾天或幾週時間。
「物業鏈」延遲
你可能會看到「物業鏈」中的問題導致延誤。「物業鏈」可能長而複雜，雙方買賣取決於另一物業交易，於是買家賣家有所關連，因而出現「鏈」。協調各人在同一天完成交易可能很困難。
如果「物業鏈」進展太慢，你可要求地產經紀聯絡「鏈」中的其他物業經紀，令事情盡可能加快進行。來自Smiths Gore斯坦福分公司的Annabel Morbey說：「有『物業鏈』的話，最好盡快為各方確定完成交易日期，並嘗試在早期階段提出協調日子。」
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