刊登日期: 2023/02/08
不少人士因電費上漲而減少開暖氣，英國能源供應商Utilita Energy最近推行一項有關潮濕發霉的問卷調查，達24%受訪人士的物業出現發霉，約21%人目前生活在潮濕環境中。如果出租屋內出現黴菌，大家可以如何處理呢？以下整理了房屋不同類型的潮濕環境、租客們應如何應對，以及改善黴菌的處理方面。
黴菌問題不容忽視
打開衣櫃迎面傳來的霉味、浴室牆壁和家具上的黑色霉斑，都是由黴菌造成。它是不少人的過敏原，如果小朋友長期吸進黴菌孢，會造成咳嗽、氣喘、打噴嚏等症狀，更嚴重的導致哮喘，或過敏性肺炎、慢性鼻竇炎等罕見疾病。英國在2020年曾發生因家中長期發霉，2歲男童長年吸入黴菌，身體出現呼吸困難、心臟驟停的症狀，最終不敵病魔而病逝。
在Utilita Energy的調查中，黴菌最常出現在窗戶（65%）、牆壁（61%）和天花板（43%）。此外問卷受訪人士更細分為租客及業主，34%租客生活在有黴菌的物業中，業主則只有22%；超過三分之一的租客（35%）向其業主尋求幫助或建議，但44%的租客沒有收到任何回覆。另外有一項數據值得注意是，有四分之三的租客不知道作為承租人，面對家居潮濕發霉時擁有的合法權利。
如何斷定是業主還是租客的責任？
如果黴菌是因出租物業的維護問題或結構問題所造成的，責任通常由業主承擔；如果物業未有結構問題，包括漏水、抽風系統失靈等，責任則可能在租客一方。
不同類型的潮濕問題
Rising Damp
即指濕氣從地面上升，高於地面大約一米。 通常牆壁底部會出現潮濕問題，有時更可以看到牆上有「tide mark」。Rising Damp是獨立屋經常遇到問題之一，一旦缺乏良好的防潮層或外部地面水平高於防潮層，加上內部空氣不通風，令內部出現潮濕問題。
您可以從外牆檢查是否有防潮層，從離地面大約30厘米高的牆壁上，應該會看到一條由石板或塑膠製成的黑色細線橫向穿過磚塊，用作阻檔不斷上升的濕氣。需要檢查防潮層上方是否有堆放土壤或任何其他東西，或阻擋任何空心磚。
由於業主有責任維持房屋結構處於良好狀態，如果防潮層出現問題，應向業主報告並要求維修。 但是，如果房屋沒有防潮層，業主未必需要負責，因為這項工程可能被視為「改進（improvement）」而不是維修。
Penetrating Damp
指濕氣從室外進入房屋，例如水管、屋頂、窗戶或門腐爛而漏水。 在大多數情況下，這種潮濕問題是由於日久失修而造成的，業主有責任解決問題。
Construction Damp
由於房屋設計問題引致的潮濕，例如地下室在濕度高的天氣時變得潮濕。 如果設計問題不影響房屋結構、外觀，或對建築物造成任何損壞，那麼根據租賃協議，業主可能沒有責任防止Construction Damp。不過，如設計問題導致建築物損壞，例如牆壁或天花板灰泥損壞，他則有責任進行維修。
Condensation
冷凝（又稱倒汗水）通常發生在缺乏隔熱、通風或供暖，而導致物業無法處理正常水平的水蒸氣。這是出租物業中最常見的潮濕形式，也是租客對業主最常見的投訴之一。
冷凝問題可以發生在屋內任何地方，導致黴菌生長、家具和物品損壞，在某些情況下還會導致蟎蟲侵擾。導致原因可能是由於租客沒有正確通風或供暖，但也可能是由於業主負責的隔熱不良、供暖和通風系統故障所造成。如果出現以下情況，您的業主需要負責處理潮濕問題：
- 租約內有列明業主責任處理潮濕問題
- 潮濕問題是由於業主沒有維修理房屋所造成的
- 潮濕問題已對房屋造成損壞（如導致窗框腐爛），業主必須進行維修
如果家中已出現倒汗水問題，您可以：
| ✓ 適當地為房屋通風和供暖 | ✗ 室內使用暖爐、散熱器烘乾濕衣服 |
| ✓ 所有房間保持至少15度 | ✗ 使用沒有外部通風口的滾筒式乾衣機 |
| ✓ 煮飯時蓋上鍋蓋 | ✗ 不良通風，例如覆蓋通風口、關閉通風設備等 |
| ✓ 煮飯或沖涼時關廚房或浴室門 | |
| ✓ 傢俬與牆壁之間留有空隙 | |
| ✓ 起床後打開窗戶5至10分鐘 |
如果是業主責任，他應做什麼？
若潮濕或發霉問題是因為失修而導致，或已影響到您個人健康及安全，當租客向業主報告問題後，業主需要 (1) 安排進行檢查；(2) 在合理的時間內進行維修。如果維修被認為不那麼緊急，業主通常最長可獲28日時間處理，但問題越嚴重，應越快安排維修。業主協會的指引稱，若影響到單位的舒適性或便利性，須三天內解決；如果對租客健康、安全或治安存在「重大風險」，必須在24小時內處理。
注意，業主不必在維修期間提供替代住宿。
如果業主不理會，如何處理？
如果潮濕問題對您健康有害或存在滋擾，那麼它有可能屬法定滋擾（statutory nuisance），私人租屋市場的租客可選擇聯絡當地的環境衛生部門，當局可以強制業主處理問題。
英國政府在2020年3月修訂「Homes (Fitness for Human Habitation)」法例，規定業主須為租盤的單位情況負責，若租戶發現單位擁有潮濕、發霉的問題，可要求業主進行維修，若屋主拒絕行動，則可以選擇告上法庭，並獲得賠償。
法院可以頒布禁令強制業主進行維修或作出賠償，但租客仍然須自己支付法庭費用，除非他們申請法律緩助。法例現適用於七年以下的新租約，金額通常以支付租金的百分比計算，最高甚至可以要求全額賠償，但這只適用於法庭定為「完全無法居住」的個案，而一般通常可以獲得25%至50%租金作賠償。
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