刊登日期: 2022/12/07
有意把持有的物業出售嗎？無論是換樓或更換投資組合，必需時刻緊貼市況和了解當中的賣樓程序。由放盤到成交，一般出售物業大約需要25星期，以下為大家準備了英國賣樓指南，掌握放賣二手樓的主要流程。
1. 事前準備
業主在放盤前事先做好功課，了解地產市場動向。不妨到地產代理網站查詢類近物業最新成交價、銷售紀錄，又或可到各大銀行網站，查詢物業估價，即時有結果，這樣就對自己定價心中有數。
幾時賣樓最好？
根據物業市場的數據，春天是賣樓的最佳時機。每年2月至6月買家開始尋找物業；下一個最佳時間是秋天，買家希望在聖誕節前買樓，所以地產市場在9月、10月活躍起來。
夏季及聖誕節前後相對是買樓淡季，因為買家正在享受假期之中。
如果你在淡季出售物業，則可能意味著它會閒置一段時間。買家可能因此認為物業有問題而未能放售，如果時間許可的話，最好瞄準賣樓時機放售物業。
出售Shared Ownership、Help to Buy或租賃業權物業與永久業權的流程略有不同：
Shared Ownership物業：每個共有產權住房協會或地方當局都有自己出售共有產權房屋的方式，因此在決定賣樓前先檢查租約。共有產權住房協會或地方當局會代您尋找買家，但仍需要委託RICS測量師進行房屋估價，及律師處理文件。
Help to Buy物業：如果在賣樓前已償還全部的equity loan，那裡出售程序與普通物業一樣。但如果想在還清equity loan前就賣樓，Homes and Communities Agency（HCA）將會介入賣樓過程。當您接受買樓offer時，需要通知他們的代理機構Target，另外要委託RICS測量師進行房屋估價。
租賃業權物業：賣樓前必須了解租約期限，短期租約（約80年或更短）可能會影響物業價值，而且令賣樓更加困難，因為按揭貸款機構通常對短期租約持謹慎態度。你可以選擇延長租期，或購買永久業權。賣樓時你需要準備租約副本以及Leasehold Information Pack表格，內裡應包括服務費、地租、維修費等內容。
此外，如果您在蘇格蘭出售物業，整個過程與英格蘭和威爾斯不同。
2. 預備賣樓費用
業主需準備好一筆賣樓費用，以下為費用清單供大家參考。
- 賣樓代理佣金：委託專業的持牌地產代理幫手放盤，一般佣金為成交價的1%至3%
- 轉讓律師費：主要分為兩種律師費的收取方式，一種是按成交價格收取一定百分比，另一種是收取固定金額，律師費也會視乎物業是永久業權還是租賃業權、是否向銀行按揭貸款而浮動。一般費用約£800至£1,800。
- 搬屋費用：£400至£1,800
- 轉按費用：£1,000+（如有按揭貸款）
- 其他文件費用：如購買能源效益證書（Energy Performance Certificate），費用60鎊至120鎊）
3. 準備好物業相關文件
業主需要準備好以下文件：
- 能源效益 — Energy Performance Certificate
- 門窗 — FENSA certificates
- 熱水爐 — Boiler Safety Certificate
- 燃氣 — Gas Safety Certificate
- 電力 — Electrical Installation Certificate
此外，如果物業曾進行過任何工程，需向買家披露，所以預先準備好Planning Approval的資料和文件。您的律師還會要求填寫有關物業本身，以及在物業以內物品（如窗簾、電器）的相關表格。
4. 放盤
業主可以選擇自行出售物業，亦可者委託持牌地產代理幫手放盤，好處是提升物業的曝光率，而且有代理應付買家的查詢、睇樓要求等。
想賣個好價錢，物業本身就應該保持良好狀況，例如事先修理損壞門窗、整理花園等。乾淨整潔的物業可增加物業吸引力，買家睇樓時對物業的觀感也較佳。業主除了打掃乾淨，亦要清理好家中雜物，廚房的油漬抹乾淨、廚具擺放好，廁所浴室也抹走霉漬，日間打開窗簾，令物業光猛明亮，買家自然留下好印象。
若物業裝修殘舊，買家多數就會考慮要重新裝修為壓價理由。如果想將物業賣個好價錢，業主可以考慮稍作裝修，例如重新粉刷新油漆等。
5. 報價
如果準買家睇樓後看上了單位，就會進入出價程序。英國法律要求地產代理必須向業主報告所有出價，如對出價不滿意，你可以選擇直接拒絕，並等待更好的出價，或者告訴地產代理嘗試與買家協商。除了出價之外，亦應考慮買家的背景：
- 現金買家：不需要按揭貸款的買家
- Chain-free：已經出售並完成交易的換樓人士
- 首次置業人士：Chain-free但可能依賴大額按揭貸款
6. 委託律師
您需要委託律師處理出售物業所涉及的法律工作，可以在接受報價前委託好律師。確定交易價格後，將會發出銷售備忘錄（Memorandum of Sale），但注意並無法律效力，任何一方仍可以隨時無條件退出交易。
之後買家會安排驗樓、物業估價，並有可能提出減價要求。
7. 簽訂正式買賣合約
業主律師會草擬合約，而買家律師會對該英國物業進行調查，例如查詢土地登記處、物業附近道路、排水是否有潛在問題等。若買賣雙方都一致同意正式買賣合約內所有條款，就可以簽訂正式買賣合約，並商定交換合約和完成交易的日期（即搬出日）。簽定合約時，買家需要支付按金。當文件齊全後，買家就可以支付其餘的金額，或由銀行批出按揭，買家就向銀行供樓。
延伸閱讀：
物業放租放售代理
HK UK Support擁有豐富地產代理經驗，並且熟悉英國最新房屋政策，一站式代您效勞放租/放售事項，讓您輕鬆享受回報。
以上資料謹供參考，資料來自Zoopla
