【了解業主責任】物業發霉點解決？按金未有合法存放？ 

刊登日期: 2024/05/16

作為租客，除了了解自己的權益，最好也要知道業主的責任，以及他們需要遵守的規則。

解決物業潮濕、發霉問題

英國《Homes (Fitness for Human Habitation)》法例於2019年生效，業主必須確保其物業符合特定標準。英格蘭和威爾斯的租客可以就住宅寒冷和潮濕等問題將業主告上法庭，賠償取決於您的個別情況和問題的嚴重程度，而且通常按當時的租金百分比來計算。換句話說，完全無法居住的物業可以獲得100%的租金作為補償，不過這種情況很少見。法律專家表示，常見情況是以租金的25%至50%作為補償。

不過要留意租客必須支付法庭費用，但如果勝訴的話，你可以收回部分費用。

即使發霉問題是由於租客的生活方式而導致的（例如室內晾衫、不使用抽風系統），業主也不能因此而將潮濕、黴菌歸咎於租戶，如果業主和地產代理忽視問題，則會面臨罰款。英國政府在2023年9月發布的業主指南文件更強調，隨著推出全新的《租客改革法案》，住屋標準即將提高，該指南亦會相應更新。

該指南是在一宗男童因家中長期發霉而逝世的案例後制定，2歲英國男童Awaab Ishak 因家中長期處於發霉的狀態，導致罹患嚴重的呼吸系統疾病而死亡，因而引起社會關注。當家中出現潮濕、黴菌問題，業主有可能指責因租戶在室內晾衣服，或沖涼後不打開窗戶而導致。

指南中列出了如收到物業潮濕、發霉的報告時，業主需要採取的步驟：

1. 迅速應對及識別潮濕和黴菌問題的嚴重性及其對租客的潛在風險
2. 立即解決根本問題，特別是與租客健康投訴相關的情況
3. 確保通知租戶您將如何及何時去除黴菌和減少潮濕問題
4. 拍照並記下黴菌的位置，以認清問題根源
5. 如有必要，請在合資格專業人員的協助下清除黴菌
6. 識別和解決潮濕和黴菌的全部根本原因
7. 解決問題後至少6週後檢查您的物業，以確保問題不會再次出現，否則您將需進一步調查

進行維修

業主要負責物業所需的大部分維修工作，包括解決電線、氣體喉管及熱水爐、暖氣和熱水、水槽、浴缸和廁所等問題。無論租約協議如何規定，當出現以上問題業主都必須負責維修。即使你沒有書面租約，仍然有權獲得法定最低權利。若租盤不包傢俱，租客就有責任維修自己的傢俱。

如果業主未能在合理時間內進行維修工作，或者您的住宅因條件惡劣而不適合居住，您便可能有權獲得業主賠償，形式可以是減租或轉帳。租客可以在租樓期間或結束後採取法律行動要求賠償。

租屋按金上限

在英格蘭租屋最高支付五星期租金（如全年租金超過£50,000的租盤則不多於六週）作為按金，適用於短期保證租約、學生宿舍及與業主同住租客。按金的用途是保護業主免受任何違反租約的行為影響，包括物業損壞、額外清潔或搬出後發現租客未支付賬單等。

在蘇格蘭按金上限為兩個月，威爾斯則沒有限制。

如果業主或地產代理想收取更高金額，租客可以向以下機構提出申訴：

• 經Citizens Advice向Trading Standards報告
• 地產代理所屬的Redress Scheme

確保按金安全

根據英國法律，業主在收到租客的按金後，必須在收到的30天內，將這筆按金放入政府核准的「按金保護計劃（Deposit Protection Scheme）」中，並在合約開始時提供書面證明。在英格蘭和威爾斯，英國政府認證的「第三方按金保護機構（Tenancy Deposit Protection，簡稱TDP ）」機構有三間，分別是：

• Deposit Protection Service
• MyDeposits
• Tenancy Deposit Scheme (TDS)

「按金保護計劃」又可分為兩類：「Custodial」形式或較為常見的「Insured」形式。「Custodial」形式是指按金存放在第三方機構，最後退還時由第三方機構退還，地產中介或業主不需要交任何管理費；另外一種是「Insured」形式，即按金存放在地產中介或業主手裡，最後由他們負責退還，不過要交一定的管理費用。

無論按金是以「Custodial」或「Insured」形式存放，業主必須在收到按金後的30日內提供書面證明給租客。租客要存放好相關書面證明。另外，當你退租30日內業主必須退還按金，否則可能會面臨罰款。

如果業主無視確保租屋按金安全的守則，您或會獲得幾千鎊的賠償；如果按金未有存入保護機構，您可以獲得高達按金三倍的賠償。

租約完結時，您的業主必須在雙方同意退還金額後十日內退還。只有在物業出現問題時，例如損壞了某些東西時，業主才可以從按金中扣除款項。

進行安全測試

業主必須確保所有燃氣和電力設備處於安全工作狀態，並安裝和測試煙霧和一氧化碳警報器，以確保租客的安全。

燃氣安全測試及電力安全測試應分別每年及每5年及進行檢查，由註冊工程師進行檢查和測試。如果您沒有最新的EICR報告，可以向業主索取，他們必須在四星期內提供報告副本。

作為租戶，您必須：

• 一旦發現故障立即向業主報告
• 允許工作人員進入物業進行維修和安全檢查
• 確保自己的電器安全，例如水壺和風筒
• 可以自行目測，但不要嘗試進行維修

未能對其出租物業進行電力安全測試的業主，可以會被處以最高30,000英鎊的罰款。

不可濫收費用

隨著英國《租客費用法（Tenant Fees Act）》在2019年6月實施，規定業主及地產代理只可向租客收取：租金、租屋按金、留屋按金、提早退租費用、最高50鎊的租約更新費用、有關電視許可證和市政稅等的付款，以及遲交租、丟失鑰匙等費用。

地產代理和業主不得因以下手續向租客收取費用：

• 背景調查
• 行政
• 物業檢查
• 睇樓
• 續租

如果業主或地產代理多次違規收取不合理費用，當地市政府可以採取法律行動，意味著他們有可能被禁止出租物業。

如何解決與業主的租屋糾紛

租客第一步可以就物業問題嘗試與業主溝通，如果他未有理會，可以撰寫正式信件，列明物業問題以及希望業主如何解決該問題。如果問題屬以下類別，下一步可以向當地議會投訴：

• 未進行維修，並會對您的健康和安全造成風險（如未有修復故障的電線）
• 非法驅逐
• 騷擾
• 不誠實或不公平的交易行為

如果業主仍然未有解決問題或議會無法提供協助，則可考慮採取法庭行動，但要注意可能涉及高昂費用。租客可以從Shelter獲得免費建議，以及從Citizens Advice獲取有關糾紛和住房問題的免費建議；威爾斯地區可以聯繫Shelter Cymru。可能會收取費用如果您是社會租戶，您應該向住房監察員投訴。

如果您在英格蘭或威爾斯，民事法律諮詢（CLA）可以為部份人士提供免費且保密的服務，作為法律援助的一部分。

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