刊登日期: 2023/11/16
英王查理斯三世於11月7日發表首次國王演講（King’s Speech），宣讀政府的未來施政方針，其中重點有新擬的租賃業權及永久業權改革法案。在新法案下，英格蘭和威爾斯的租賃業權業主將面臨重大改變，當中包括讓他們更便宜、簡單地延長租期或購買永久業權，以及改善服務費用透明度的措施。以下一文為您拆解當中政策改變及其對業主及買樓人士的影響。
目前，英國住宅的土地擁有權分為：永久業權（Freehold）及租賃業權（Leasehold）兩種，永久業權即物業業主同時擁有物業所在地皮的地權；租賃業權則是物業業主只擁有房屋本身，地權則在地主手上，因此住宅業主要與地主簽訂租約，一般為999年、250年或125年，每年要支付地租（Ground Rent）。
所有新屋必須為永久業權
根據政府統計數字，2021年至22年英格蘭和威爾士總共有近500萬間租賃業權物業，相當於全英國住屋數量的20%；其中286萬間物業（57%）屬於自住物業，185萬間物業（37%）屬於私人擁有並出租於私人市場的物業。
在英格蘭9個地區中，倫敦的租賃物業比例最高，達36%（140萬間物業）；緊隨其後是西北地區，為32%（110萬間物業），其餘地區的租賃物業比例則低得多。
新建房屋當中租賃業權所佔比例由1995年的7%增至2016年的15%，其後開始下跌，至2022年12月少於1%。
新法案擬禁止新屋以租賃業權形式發售，特殊情況除外。然而，新例只針對新落成的租賃業權房屋，並不適用於舊屋及新建單位。
地租設上限
一般來說，租賃業權業主不擁有物業的土地業權，而且每年要向永久業權持有人支付地租。地租類似香港的差餉，由於地租之前未有政府管制，業主可任意調高地租，曾有業主要負擔高昂地租的不公平情況。即使《租賃業權改革（地租）法案2022》（Leasehold Reform (Ground Rent) Act 2022）由2022年6月30日起，所有新的租賃業權物業租約以後每年只能收取Peppercorn Ground Rent，但現時仍有不少租賃業權物業要支付相當昂貴的地租。根據Tayntons Solicitors的資料，平均地租為每年£200至£500。
新法案擬將舊有租賃業權物業納入規定，限制在一個非常低的水平，「以確保所有租賃業權業主受保障，無需為不必要的服務或福利繳費」，讓申請按揭和賣樓便更容易。
目前政府現正進行公眾諮詢，將於2023年12月21日結束。
租期由90年延長至990年
由於租賃業權物業的租約具有一定的年限，這也意味著到期時涉及到續約（Lease Extensions）問題。在租約快將到期前，業主需要繳納一定的費用，將產權年資延長。按現行法例，延長租約的時間亦有所限，別墅為50年，單位為90年。
政府擬將房屋及單位標準租期由90年延長至990年，地租設置上限，等同於淘汰租賃業權，業主無需為延長租期和地租而煩惱。
廢除延長租期兩年等候期
現時租賃業權業主要待持有物業兩年才可以延長租期，新法案擬廢除此限，意味著業主可即時行駛權利，延長租期至990年，令小業主更容易、更便宜地延長租約。
混合用途物業豁免
根據現行法例，混合用途物業如室內空間超過25%為非住宅用途（如商店及寫字樓），住宅租戶沒有購買永久業權或管理物業的權利。
然而，新政策擬將百分比增加至50%，意味著只要室內空間有50%為住宅用途，業主便可行駛該些權利。
改善租賃業權消費者權益
- 設定時間及費用上限，讓買賣租賃業權物業更簡便快捷
- 增加租賃業權服務費透明度，設標準格式，以便反對不合理情況
- 以透明的管理費取代建築物保險佣金，以免租賃業權業主被攬收費用
- 擴大物業管理計劃（Property Redress Scheme）
- 廢除租賃業權持有人要為永久業權持有人支付法律費用的要求
英國房屋國務大臣Rachel MacLean表示，新政策會令數百萬業主恢復真正的房屋所有權。地產界人士認為，隨著新政策落實，將會提升租約剩餘年期較短的租賃業權房屋價值。不過租賃業權改革存在一定的複雜性，而且法案最終落地仍需要一段時間；因此在政策正式落地前，大家購買物業尤其是二手樓時，還是要對剩餘租約較短的物業保持警惕。
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