刊登日期: 2024/07/04
買樓涉及大額金錢,無論投資自住都應小心謹慎。如果一時掉以輕心,忽略重要的物業問題,不但有可能影響按揭、支付更高的保險費,更有機會要花費幾千鎊的維修費用!以下為大家整理出常見問題,由隔熱物料、入侵植物到屋頂瓦片缺失:
沉降 – £6,000-£14,000
沉降(Subsidence)即是指建築物下方的地面下沉,令房屋的地基也隨之下沉。房屋裂縫,特別是門窗周圍的裂縫,是沉降的主要跡象,因為它們是建築物結構的弱點。
保險公司的地產專家Anna表示:「闊度少於0.5mm的小裂縫實屬正常,但從窗戶、門口或角落延伸的較大裂縫,則可能表明發生了沉降,即物業地基已經開始下沉。」
驗樓師在進行驗樓時會注意到這些問題,並為業主提供估算的重建成本,用作保險用途。為了在睇樓時發現早期跡象,請嘗試打開和關閉內門,檢查框架中是否有粘連或間隙。甚至放個小球在地板,看看它是否明顯朝任何方向滾動,這可能表明正在沉降。
解決沉降問題的費用從6,000英鎊到14,000英鎊不等。
入侵植物 – £1,000-£12,000
睇樓時建議仔細觀察花園範圍,檢查是否有嚴重影響物業價值的植物。
日本虎杖(Japanese knotweed)是極具破壞力的植物,因對建築物造成結構性損壞而臭名昭著,在英國有「房屋殺手」之稱。貸款機構過去對於這種植物的容忍度近乎零,因此很可能影響物業價值。只要在房屋附近發現日本虎杖,便會存在破壞物業的風險。根據英媒報道,英國有近4%物業、涉及88萬多間住房受日本虎杖入侵所害,因而被拖低樓價,總值超過118億英鎊。
賣家有義務披露其存在,最直接做法是查問賣家的物業有否日本虎杖、竹、醉魚草和常春藤等難以控制的入侵植物。
如果植物根部沒有徹底清除,細小的根可以在地底潛伏達10年,所以要定期檢查花園、房屋四周位置,即刻睇睇日本虎杖特徵:
- 春季:冒出紅色或紫色的蘆筍狀嫩芽,呈捲起狀態,隨著生長,葉子會慢慢打開,並從紅色變成綠色,莖部為空心。
- 夏季:每日生長可達10厘米,空心莖呈現深綠色帶有紫色斑點,每一個節長出一片鏟形葉,約15厘米長、10厘米闊。日本虎杖生長可達3米,開花時一簇簇白色的小花。
進入9、10月後,日本虎杖會慢慢枯黃,空心莖變為啡色,冬季處於休眠狀態。清除日本虎杖可能需要花費1,000至12,000英鎊。
屋頂瓦片缺失 – £5,000-£8,000
更換全新屋頂的成本在5,000英鎊到8,000英鎊之間,價錢視乎種類而定。驗樓時檢查屋頂瓦片是否缺失,屋頂狀況亦可以用來衝量屋頂狀況是否良好。
買家可以在物業四周走動,檢查一下外觀。屋頂年久失修的明顯跡象是瓦片缺失或鬆動,或地板上有任何屋頂碎片。如果只有幾塊瓦片受到影響,那麼修復成本不會太高,但如果需要更換全新的屋頂,可能需要花費幾千英鎊。
隔熱差 – £2,475
由於英國天氣一般較凍,房屋保暖是非常重要。檢查房間之間的溫度變化,可以用來衡量物業的隔熱水平。隔熱效果差是造成溫度不平衡的最常見原因之一,窗戶安裝不當問題現常見於新樓。
夏季時可能較難判斷,但如果有一個房間明顯比其他房間更熱或更冷,就可能表示隔熱或暖氣和通風系統有問題。你亦可以查問窗戶的玻璃類型(如雙層或三層玻璃)以及牆壁和屋頂的隔熱情況。Anna表示,隔熱差的房屋每年增加高達340英鎊的電費。
空心牆的隔熱成本約為每平方公尺15英鎊,一個典型房間的成本則為1,275英鎊。雙層玻璃窗的平均成本從450英鎊到1,200英鎊不等,視乎尺寸、設計和材料。
黴菌和水漬 – £1,200
檢查屋內是否潮濕和發霉相當重要,黴菌、潮濕問題不僅維修成本高,而且不利健康。黴菌是不少人的過敏原,如果小朋友長期吸進黴菌孢,會造成咳嗽、氣喘、打噴嚏等症狀,更嚴重的導致哮喘,或過敏性肺炎、慢性鼻竇炎等罕見疾病。英國在2020年曾發生因家中長期發霉,2歲男童長年吸入黴菌,身體出現呼吸困難、心臟驟停的症狀,最終不敵病魔而病逝。
Anna說:「利用睇樓機會檢查牆壁和天花板,注意任何潛在的潮濕和黴菌問題,例如污漬、觸摸時的濕斑或霉味,如果出現以上問題,可能表明這已對物業造成了損害,如果不及時處理,代價高昂。」
賣家有法律義務披露潮濕或黴菌問題,如有任何疑問,請向業主或經紀查詢,了解該物業是否為了覆蓋潮濕的地方,而特別重新粉刷過。
每個房間的除霉費用從200英鎊到400英鎊不等,整棟物業的除霉費用可高達1,200英鎊。
雨水槽堵塞 – £900
堵塞的雨水槽(Gutter)有可能導致室內滲漏並侵蝕物業的地基,導致牆壁脆弱和裂縫。地基問題可能會造成嚴重的結構損壞,值得注意的是,大多數家居保險政策不承保因維護不善而造成的損壞,例如未保持排水渠清潔和正常運作。
睇樓時留意雨水槽是否因碎屑、水壓而導致下垂;下雨時觀察水是否從物業的一側流下來,這表明可能存在堵塞。更換雨水槽的平均成本約為900英鎊,相當於每公尺約45英鎊。
水龍頭漏水 – £400
別少看水龍頭漏水問題,因水龍頭故障或管道漏水而請水管技工的費用平均每天為300至400英鎊,因此檢查一切是否正常運作非常重要。
睇樓時進行簡單檢查,例如打開浴室和廚房的水龍頭,如果水以滴流的形式流出,可能表示存在硬水和水垢積聚,從而阻礙了水流。」
此外,不一致的水壓,特別是高水壓,或者會影響水龍頭中的水流並導漏水,這可能表明可能需要進行管道工程。
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