刊登日期: 2024/10/03
根據英國保險公司的調查發現，超過94%的地產代理同意出售非法翻修或擴建的物業，包括拆除承重牆、未經批准的閣樓改建、非法擴建，甚至未經規劃許可將房屋改建為單位。以下與大家分享哪些翻修工程需要取得規劃許可，而且買家遇到這種物業時應考慮的事項。
地產代理上年平均代售6間未有規劃許可的物業
拆除承重牆、安裝望到鄰居的新窗戶等工程都需要獲得規劃許可（Planning Permission），然而這些正是最常見的非法翻修工程。儘管出售物業時欠缺規劃許可，但大多數地產代理仍然願意代理這些物業。
根據保險公司Direct Line的數據，每位地產代理上年平均接獲6間未有規劃許可物業的出售代理，其中39%地產代理的數量更達6至10間物業。地產代理表示，近三分之一買家最後購買了該物業，31%買家則堅持要求要獲得許可才會進行下一步。此外，27%買家選擇離場，導致物業鏈中斷。
約三分之一的地產代理認為，在沒有規劃許可的情況下出售物業會拖慢整個交易過程，其中28%的地產代理稱需要花費很長時間才能解決問題，導致買家的按揭報價到期，即3到6個月。
最常見未取得規劃許可的翻修工程
| 翻修工程 | 見過工程沒規劃許可的 地產代理（%） |
|---|---|
| 拆除承重牆 | 28% |
| 安裝望到鄰居的新窗戶 | 25% |
| 改建閣樓 | 24% |
| 拆除壁爐腔（chimney breast） | 24% |
| 建造玄關門廊 | 23% |
| 建造新結構 | 22% |
| 屋後和屋側加建 | 21% |
| 改建車房 | 21% |
| 改動歷史保護建築或受保護地區的住宅 | 21% |
| 改變用途（例如從房屋改為單位） | 21% |
| 建造花園小屋 | 21% |
| 超出許可發展範圍的擴建 | 20% |
| 建造地下室 | 18% |
閣樓改建（Loft conversion）
大多數閣樓改建不需要取得規劃許可，部份閣樓因超出要求而需申請許可，例如排屋的額外空間總面積超過40立方米、半獨立式或獨立式住宅的額外空間總面積超過50立方米。
注意額外空間包括以往的擴建工程，而且閣樓改建也需要符合建築法則，包括消防安全、隔熱和隔音。
玻璃屋（Conservatory）
一般玻璃屋不需要規劃許可，也不需要遵守建築法則；如果出現以下情況，您可能需要規劃許可：
- 覆蓋房屋周圍50%以上的土地
- 超過房屋寬度一半以上（適用於房屋側面擴建），或延伸超過3或4米（適用於半獨立或獨立式房屋後部擴建）
- 房屋是排屋或已經擴建
如果玻璃屋面積超過30平方米，則需要遵守建築法則。
花園小屋（Garden rooms）
大多數花園小屋不需要規劃許可，因為它們被歸類為附屬建築，只要遵守以下規則：
- 結構高度不超過2.5m
- 不會佔據房屋周圍面積50%以上
- 不會用於住宿
如果房屋是受保護建築、位於指定區域（如國家公園、AONB、保護區或世界遺產地），或者是單位或複式單位，則需要獲得許可。
廚房擴建（Kitchen extension）
與玻璃屋的規定類似，如果廚房擴建出現以下情況，需要獲得許可：
- 覆蓋房屋周圍50%以上的土地
- 超過房屋寬度一半以上（適用於房屋側面擴建），或延伸超過3或4米（適用於半獨立或獨立式房屋後部擴建）
如果您打算從房屋一側雙層加建，需要獲得許可；在房屋後方雙層加建的話，則無需獲得許可，注意擴建範圍距離的物業邊界不超過2米。
建造玄關門廊（Porch）
玄關門廊不僅為提供了額外空間，還可以防止冷風進入室內。
在任何外門上添加門廊都被視為允許開發，但門廊超出以下要求，需要申請許可：
- 距離任何房屋邊界和道路2米以內
- 底層面積大於3平方米
- 高度超過3米
更換或添加門窗
所有全新門窗需要遵守建築法則，包括通風、消防安全等。
如果新門窗的外觀與物業現有的門窗相似，無需為新門窗申請規劃許可，但對於更複雜的情況，特別是全新門窗面向鄰居，可能需要獲得許可。
應該購買未有規劃許可的房屋嗎？
如果您發現物業的裝修看起來可疑，首先要做的是仔細檢查物業是否需要規劃許可，例如諮詢當地議會。在最理想的情況下，物業內全部工程都屬於容許的發展權範圍內（Permitted Development Rights），即工程不需要獲取規劃許可。
作為潛在買家，您可以堅持賣方提供許可，或協商降低物業價格。HK UK Support提提大家，處理未有規劃許可的物業，整個交易過程可能會很漫長且充滿壓力，因此各位潛在買家要再三考量該房屋是否值得購入。
如果物業未有規劃許可，但您仍然想購買該物業，可以在買入後嘗試申請規劃許可，但注意申請不一定成功，最終可能需要將物業恢復原來的結構，最後花費昂貴又耗時，同時必須遵守相關的建築法則。
另一情況是買家購入後不打算申請任何規劃許可，請確保購買Planning Permission Indemnity Insurance。當購入物業後，如果議會試圖對未有規劃許可的工程提出異議時，保險將涵蓋相關費用。
最重要是，作出任何購買決定之前必須聽取專業建議，了解相關的後果。
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