刊登日期: 2023/02/22
在英國買樓過程中，除了要準備首期，買樓稅項也佔重要一環，其中最大金額的是印花稅（Stamp Duty Land Tax），買樓前除了要留意英國樓價、利率外，還要計算印花稅項，以免超出預算。在2022年9月推出的迷你財政預算案，印花稅門檻從12.5萬英鎊增加到25萬英鎊，針對首次置業人士，自住物業印花稅門檻更是提高到了42.5萬元。以下為大家整理印花稅詳情，買樓前記得了解清楚。
印花稅
在英國購買物業時，視乎物業價格、是否首置、物業所屬地區等因素，計算出需向政府繳納的印花稅，通常在物業交易完成後14天內繳付。這項稅在英格蘭、北愛爾蘭和威爾斯地區被稱為印花稅（Stamp Duty Land Tax，SDLT），而在蘇格蘭被稱為土地及建築物交易稅（Land and Building Transaction Tax，LBTT）。兩者的計算方法相同，但在稅率上有所不同。
全新印花稅減稅政策
在2022年9月23日宣布的迷你預算中推出大規模的減稅政策，其中包括印花稅率，25萬英鎊以下的物業由即日起免去印花稅，專家認為有助刺激20至25萬英鎊區間的物業交投量。新法例有效期至2025年3月31日，但留意只適用於英格蘭及北愛爾蘭地區。
| 物業價格 | 自住物業 印花稅率 | 買樓出租/第二套物業 印花稅率 |
|---|---|---|
| £250,000以下 (首置人士£425,000*) | 0% | 3% |
| £250,001 – £925,000 | 5% | 8% |
| £925,001 – £1,500,000 | 10% | 13% |
| £1,500,001以上 | 12% | 15% |
相比之前的稅制，以下為不同物業價格時節省到的印花稅額：
首置人士（舊制印花稅門檻30萬英鎊，最新印花稅門檻42.5萬英鎊）
- 購買10萬英鎊物業 – 未有節省印花稅
- 購買20萬英鎊物業 – 未有節省印花稅
- 購買30萬英鎊物業 – 未有節省印花稅
- 購買40萬英鎊物業 – 節省£5,000印花稅
- 購買50萬英鎊物業 – 節省£6,250印花稅
根據土地註冊局2022年7月數據顯示，倫敦的平均樓價是543,500鎊，如按照這個價格，首置人士原先需要繳納17,175英鎊印花稅；而根據最新政策，僅需要繳納5,925鎊，節省11,250英鎊。
購買自住物業人士（舊制印花稅門檻12.5萬英鎊，最新印花稅門檻25萬英鎊）
- 購買10萬英鎊物業 – 未有節省印花稅
- 購買20萬英鎊物業 – 節省£1,500印花稅
- 購買30萬英鎊物業 – 節省£2,500印花稅
- 購買40萬英鎊物業 – 節省£2,500印花稅
- 購買50萬英鎊物業 – 節省£2,500印花稅
其他地區的印花稅率
蘇格蘭印花稅
在蘇格蘭實際上並不稱為印花稅，而是「土地和建築物交易稅 (Land and Building Transaction Tax)」，與英格蘭、北愛爾蘭一樣，為首次置業人士提供優惠印花稅率，不過設有不同的門檻和稅率。
| 物業價格 | 自住物業 印花稅率 | 買樓出租/第二套物業* 印花稅率 |
|---|---|---|
| £145,000以下 (首置人士£175,000) | 0% | 4% |
| £145,001 – £250,000 | 2% | 6% |
| £250,001 – £325,000 | 5% | 9% |
| £325,001 – £750,000 | 10% | 14% |
| £750,001以上 | 12% | 16% |
威爾斯印花稅
在威爾斯印花稅被稱為「土地交易稅 (Land Transaction Tax)」，門檻和稅率與英格蘭、北愛爾蘭和蘇格蘭不同，而且首置人士沒有額外的減免。
在2022年10月10日，威爾斯更新的門檻及稅率，在新制下購買225,000英鎊以下的自住物業無須支付印花稅。
| 物業價格 | 自住物業 印花稅率 | 買樓出租/第二套物業* 印花稅率 |
|---|---|---|
| £225,000以下 | 0% | 4% (£180,000以下物業) 7.5% (£180,001至£250,000物業) |
| £250,001 – £400,000 | 6% | 9% |
| £400,001 – £750,000 | 7.5% | 11.5% |
| £750,001 – £1,500,000 | 10% | 14% |
| £1,500,001以上 | 12% | 16% |
海外人士買樓印花稅
英國自2021年4月起規定，非英國居民於英國購買樓時須繳交2%的額外印花稅附加費（Stamp Duty Land Tax surcharge），但如業主在購買前後兩年間，在任何連續365天內居英時間超過183天，都可以申請退還這部分附加費，再加上一般物業印花稅介乎3%至15%不等。
即時計算印花稅率
印花稅常見問題
我應該幾時繳納印花稅以及如何繳納？
如果物業位於英格蘭或北愛爾蘭，買家有14天時間繳付印花稅（當所有合約都已簽署並註明日期，並且買家已獲得鑰匙），在蘇格蘭和威爾期則有30天時間。
如果遲交印花稅可能會面臨罰款和利息，不過實際上律師會助你避免遲交這個問題，大多數律師傾向為你完成購買物業之前，預先取得費用。
我可以將印花稅計入按揭貸款內嗎？
最直接的答案是最好不要，不過部份資金緊絀的買家不得不這樣做。如果將印花稅計入按揭貸款內，意味著需要更多的貸款金額，假設你需要180,000英鎊的貸款來購買價值300,000英鎊的物業，但如果再加入印花稅金額，您需要借款182,500英鎊（只限英格蘭和北愛爾蘭地區）。
按揭貸款是長期供款（年期達25年或更長），以25年期的5%利率，額外的2,500英鎊借款將花費大約6,000 英鎊的利息。其次，這可能會影響你的貸款價值比（LTV），市面上最優惠的按揭產品的交易要求為LTV最高60%，但在以上例子中，加上印花稅後會將LTV從60%推到近62%。建議與按揭貸款經紀了解清楚，看看是否正確的決定。
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