刊登日期: 2024/02/08
2023年按揭利率高企，為保障自己免受高息影響，新註冊的買樓出租公司（Buy-to-Let Company）數量多達50,004間，創下新紀錄。根據地產公司Hamptons的一項新報告，自從2017年英國政府對業主實施重大稅項改革以來，買樓出租公司的數量增加了82%。以下一文為大家說明為何越來越多業主成立公司，並比較以自己和公司名義投資出租物業的分別。
出租物業公司的發展
Hamptons分析了英國公司註冊處（ Companies House） 的數據，截至2024年初，目前全國有345,426間出租物業公司，總共持有615,077間物業，其中458,838間透過按揭貸款購買。一般來說，用公司名義出租物業常見於投資組合較大的業主，擁有一兩個物業的業主則通常以私人名義持有物業。然而，現時情況有變。2023年，以公司名義持有出租物業的業主數量增加了22%。
儘管2023年業主購買的物業數量大幅下降，但專為持有買樓出租物業而設立的有限公司數量卻持續增加。 上年英國各地共有50,004間新註冊的公司，比2022年的48,540間增加了3%，主因是越來越多的投資人士因面臨更高利率的轉按。
Hamptons的研究總監Aneisha Beveridge表示，只要業主繼續能獲取合理的平價按揭利率，市場上將繼續有大量業主以公司名義持有物業。長遠來說，現行稅制可能會將促使一半出租物業成為有限公司，大大減少以個人名義持有出租物業的業主。
業主為何要註冊成為公司？
出租物業公司的發展可追溯至2017年，當時英國政府開始分階段對按揭利息稅項進行改革。以個人身份持有物業的業主，可以扣減按揭利息及其他支出的百分比不斷收窄，由2017/2018年的75％，減至2018/2019年的50％，隨後以固定的20%免稅額取代。
這意味著許多投資者的利潤大受打擊，導致拋售物業。 Hamptons先前的研究顯示，由2016年到2023年，業主每年出售的物業多於購買，租樓市場失去了294,000間物業。在繼續出租物業的業主當中，許多改以公司形式發展，務求用收入抵消全部按揭利息。
按揭利率上升的影響
自2022年底以來，按揭利率急劇上升，越來越多業主被迫在轉按時支付更高的利率。
Moneyfacts的數據顯示，2024年1月的出租物業按揭固定利率為平均5.95%，而2022年1月僅為3.09%。利率較高代表利息相應提高，為個人而非公司名義的業主增加了負擔。
好消息是雖然按揭利率仍然比以前高得多，但在過去5個月每月均錄得下跌，如下圖所示。
成立公司的優點和缺點
在按揭利率較高的時候，成立公司似乎是審慎的做法，但仍需要衡量各優點和缺點。確切的影響取決於您目前的投資組合，例如您要成立公司來購買額外物業的話，計算方法將不同於您成立公司並進行物業轉讓。無論您的情況如何，請向財務顧問尋求專業意見。
| 成立公司的理由 | 不成立公司的理由 |
|---|---|
| 按揭利息稅減免 公司可以抵銷100%按揭利息，而個人只能抵銷20%。 | 印花稅和資產增值稅（CGT）的影響 如果您以個人名義持有物業，則需要將其出售給新公司。這意味著您需要按額外稅率繳付印花稅，並可能要支付資產增值稅。 |
| 低稅 公司需對其利潤繳付公司所得稅，而不是個人入息稅，前者稅率遠比後者低；公司所得稅為19%或25%，具體取決於公司的利潤。 | 更高的按揭利率 無論是利率還是費用，有限公司的按揭通常比個人按揭更昂貴。此外，向公司提供按揭的貸款機構也越來越少。 |
| 更輕鬆的壓力測 由於公司通常繳付較低稅率，當您申請按揭購買投資物業時，銀行可能會提供更寬鬆的壓力測試，進一步擴展您的投資組合可能會更容易。 | 股息稅 如果您選擇從公司拿錢作為薪金或股息，您需要繳付入息稅。每年只有前1,000英鎊的股息免稅。 如果您出售公司持有的物業，並希望自己獲得資金，而非將其保留在公司中，這很可能會是問題之一。 |
| 法律責任 公司持有人必須定期保存財務記錄，並將其提交公司註冊處和英國稅務及海關總署（HMRC），意味著公司成本要將法律和會計費用考慮在內，令投資成本更高。 |
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