刊登日期: 2022/05/26
無論是業主還是租客，在出租或租屋時必須熟悉自己的權益和義務。假若業主和租客之間沒有清楚訂明雙方責任，當大家的期望有落差時，就有機會對兩者關係帶來壓力。這時租約就正能發揮其功效。最簡單直接的方法，就是列出租客和業主的權利和責任，讓租約規定和期望一目了然。
租約是甚麼？
租約是業主與租客之間的書面或口頭合約，規定了租屋的條款和細節。
租約賦予業主和租客特定權利，例如租客可以在業主出租的物業中居住，而業主又有權透過出租住宿換取定期租金。
如果業主決定了出租物業，簽訂書面租約能有助確保業主和租客完全明白雙方同意的條件，亦對兩者均公平。
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租約有甚麼種類？
租約有許多不同種類，適用於業主的種類取決於出租的物業種類，亦視乎業主租給甚麼人。以下可了解租約的種類。
短期保證租約（Assured shorthold tenancy）
短期保證租約是英國業主出租住宅物業給私人租客的最常見的租約。
短期保證租約使業主有權在租約結束後從租客收回物業，而無需提供法律理由。但是，如果業主想要收回出租物業或驅逐租客，業主必須至少提前兩個月通知租客。
短期保證租約的業主有義務在政府批准的保護計劃中保存租客的訂金。除非租客同意，或者租約中有租金審查條款，否則業主不得在最初的固定期限租約期內加租。
如果租客在短期保證租約初始固定期限結束前仍未簽署新租約，則租約會自動變為周期形式，亦即是租客會轉為每月續約，他們將支付相同水平的租金。
在一般情況下，大部分租約都屬於短期保證租約。如果租約在 1989 年之後開始，而出租物業是租客的主要住所，業主不住在其中，物業就可以短期保證租約形式出租。如果你想出租單獨房間，讓租客共享設施，你也可以使用短期保證租約。
短期保證租約不適用於每年超過100,000 英鎊的出租物業、沒有租金，或假日出租的物業。
非短期保證租約（Non-assured shorthold tenancy）
當短期保證租約不能使用時，通常就會用到非短期保證租約。這可能是基於以下因素造成，包括租客擁有其他主要住處、租金低於每年 250 英鎊，或者業主與租客住在同一物業，但不共享任何設施。
選擇短期保證租約的業主不需要將租客訂金存放於政府的存款保護計劃，也不需要提供第 21 條或第 8 條通知來終止租約。
請記住，在非短期保證租約下，如果租客遵守租約中的規定，他們有權留在出租物業中直至協議固定期限結束。
排除租約（Excluded tenancy）
與租客住在同一物業及共用設施的業主，往往會使用排除租約。在排除租約下，業主沒有義務將租客的訂金存入政府批准的訂金保護計劃，但必須向租客提供合理的退出通知。
通常這代表租期的長度，所以如果你的租客每星期交租，業主有權提前一星期通知。
排除租約中，如果租客每星期交租，租客通知期通常為四星期，如果租客每個月交租，通知期就是一個月。
保證租約（Assured tenancy）
保證租約與短期保證租約不同。短期保證租約容許業主在租約到期並提供充分通知後自動收回其出租物業的權利，而保證租約則不為業主提供租屋保障，同時租客提供更多免遭驅逐的保障。
在保證租約下，業主必須等待違反租約的特定情況發生。例如業主必須等待租客採取特定行動，如未能連續交租，才能向租客申請佔有令，以收回其財產。
租約內應包括哪些內容？
- 協議涉及的租客及業主的姓名及聯絡方式
- 出租物業（或房間）的地址
- 租約的開始日期和預計時長
- 租金金額、交租日期，以及應該如何支付
- 租金是否包括支付的賬單，或者租客是否必須自己安排；如是後者，應說明對供應商的任何限制
- 業主是否提供額外服務，例如公共空間的清潔和維護，以及這些服務是否需要收費
- 終止租約時業主和租客必須給予的通知期限
- 如果其他人可以使用該物業，指明可以使用的房間
業主有權根據自己和租客的需要制定租約，如寵物、吸煙、轉租等內容，但法律要求業主在管理房東和租戶行為的租約中包含特定條款（稱為默示條款）。 這些包括：
- 租客有權在物業中安寧地生活，免受業主滋擾
- 租客應合理和適當地使用物業，不得故意損壞設施
- 如物業或房間需要檢查或維修，租客有義務提供渠道
- 業主必須進行基本維修，包括保持供水電、衛生、燃氣和供暖設備處於良好工作狀態
租約中出現歧視
業主因租客的殘疾、宗教、性別、性取向、性別、種族、宗教或是否懷孕而歧視租客屬違法。 如出現以下情況，業主即屬違法：
- 因種族、性別、性取向、宗教或殘疾而騷擾或驅逐租客
- 在允許租客使用物業設施（如花園）方面，對待方式與其他租客不同
- 比其他租客更差的出租條件
- 拒絕修改允許殘疾人居住的租約
除了業主需平等對待所有租客外，租約還包括租客條款，他們不得歧視或對業主進行騷擾或反社會行為。 如果違反這些條款，業主有權發出驅逐租客的通知。
如果你認為被歧視，租客和業主有權採取法律行動，建議尋求公民咨詢局（Citizens Advice Bureau）協助。
我需要獲得一份書面租約嗎？
法律並沒有要求英格蘭和威爾斯的業主向租客提供租約的書面副本，而蘇格蘭的業主則需要提供。
即使租客和業主之間只有口頭協議，也存在租賃協議。 例如租客和業主在租約開始時就同意：
- 租金金額及何時支付
- 租金是否包括水電費
- 與你同住的其他租客是否有任何限制
亦可以通過其他方式證明達成的租約協議，如電子郵件或短信等。如果你正在與租客和業主發生爭議或試圖執行口頭協議，建議尋求公民咨詢局（Citizens Advice Bureau）協助。
我可以更改租約嗎？
在業主和租客都同意的情況下才能更改租約，所有更改都應通過起草新的租約或修改現有租約以書面形式記錄下來。
更多內容：【面對加租】了解租約 + 與業主達成協議
租客必知的信息和文件
業主必須在收取租金前向租客提供他們的姓名和地址（必須是英格蘭或威爾斯的地址，如果主要地址在另一個國家，他們應該提供一個在英格蘭或威爾斯的第二個地址）。當租客發送任何正式信件時（如想要終止租約的通知），需使用業主地址。
如果租客沒有業主的詳細信息，可以向收租人提出書面請求，要求提供業主的全名和地址，並且必須在21日內以書面形式向租客提供這些信息，否則屬違法。
在租約開始之前或開始時，業主必須提供：
- 氣體安全證書
- 能源效益證書（除非是租住共享住宅）
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以上資料謹供參考，資料來源為A guide to tenancy agreements
