【英國按揭】超額還款有甚麼好處？ 

刊登日期: 2023/05/18

面對按揭貸款利率不斷上升，更多業主選擇超額還款以減少欠款。2022年10月至12月期間，業主超額償還按揭貸款金額創下了67億鎊紀錄，是自1999年以來首次錄得超過60億英鎊。根據股權發行委員會（Equity Release Council）的數據，上年按揭貸款超額還款的總值達到233億英鎊。隨著通漲持續高企、英倫銀行加息，促使按揭超額償還數字激增。透過超額償還按揭，業主可減少欠款，有助減輕借貸成本。

按揭貸款超額還款是甚麼？

按揭貸款超額還款（Overpayment）是指你的還款金額超過你必須支付的每月還款額。

一般來說，超額還款可以是一次性的付款，或者是增加每月的按揭還款金額。大多數銀行或貸款機構容許你多付每年欠款金額10%而不會產生罰款，有些甚至允許高達20%。

按揭貸款超額還款有甚麼好處？

超額還款有很多好處，其中最主要是減少你在按揭貸款期限內所需要支付的利息金額。

例如你以4%利率借入200,000英鎊，年期25年，你將總共支付116,702英鎊利息。但如果你將每月還款額增加100英鎊，即從1,055英鎊增至1,155英鎊，你將只需支付98,681英鎊的利息，節省超過18,000英鎊，並將提前3年零5個月還清按揭。以下是以總值150,000鎊、按揭年期為25年的物業，在不同超額還款金額下所節省的總利息及按揭可縮短的年期：

此外，超額還款也有助於抵消利率上升的影響。例如你有一筆200,000英鎊的按揭，目前支付的利息為2%，你的每月還款額為848英鎊。但如果將要轉按，根據4%的最佳按揭貸款利率，你的每月還款額將躍升至1,055英鎊。透過超額還款，你將可減少欠款以抵消部分增加的費用。例如你多付10%，將未償還的按揭減少至180,000英鎊。根據上述例子，你的最新每月還款額將增加至僅950英鎊。如果你能夠多付 20%，影響會更大，每月還款額減少到845英鎊，與目前所支付的金額相差無幾。

超額還款還有另一個好處，就是可以降低你的貸款價值比（Loan-to-Value Ratio，LTV）。銀行或貸款機構通常會為LTV 60%或更低的借款人提供最優惠的按揭產品。即使你在申請時未能獲得最好的產品，超額還款可以助你降低LTV等級，轉按時了解到更多不同的按揭產品。以下是價值200,000鎊、25年供款的物業，在轉按時不同按揭產品的最佳利率。

最後，如果你未能支付按揭還款，如果你曾超額還款，通常更有可能獲得還款假期（Payment Holiday）。

另一方面有甚麼壞處？

多數定息按揭都在首幾年設定綑綁期（Tied in period），在此期間超額還款要支付罰息（Early Repayment Charge），通常在餘額的1%到5%之間貸款額。

另外業主亦要考慮是否有足夠的應急資金，來應付屋頂漏水等緊急情況；同時在目前的大環境下，亦要考慮若失業是否能以積蓄來維持生計一段時間。儲蓄戶口存有3到6個月的金額作應急之用，如果未有這方面的考慮，應先存錢而非超額還款。

如何超額還款？

超額還款通常有兩種方法。你可以一筆過超額還款，亦可以定期支付少量的超額還款。兩種方法各有好處，最重要是作出最適合你的選擇。

如果你在煩惱選用哪個方法，一次性超額還款往往對你的按揭貸款產生更大的影響。例如你選擇4%利率的200,000英鎊按揭，開始供款時一筆過多付20,000英鎊的話，將節省30,179英鎊的利息，亦意味著你將提前3年11個月還清貸款。

相比之下，如果每月多付100英鎊，即使你多付的金額將達到25,900英鎊，仍只會為您節省18,020英鎊利息， 按揭款期限縮短3年5個月。

你能超額還只付利息的按揭貸款嗎？

當你超額還款時，所欠的總金額就會減少，這代表你支付的按揭貸款利息會減少，而且你會更快還清。

當你為只付利息的按揭貸款超額還款，你不會得到同樣的好處。使用只付息的按揭，你只需支付按揭利息，而不是減少實際的欠款。

多付只付利息的按揭，有助減少未來的利息或總利息，但無助於償還你的總欠款。

延伸閱讀：

【英國按揭】買樓可以借幾多成？影響按揭因素 

【申請按揭】如何增加成功申請的機會？

【英國買樓攻略】一文了解各項開支 

HK UK Support夥拍英國按揭轉介公司，無論新按、轉按或加按，都會依據客戶真實情況，提供專業分析與評估，助您輕鬆揀選最合適的按揭計劃！ ​

⭐️團隊積累逾15年經驗，豐富按揭貸款申請經驗

⭐️按揭顧問及專責人員跟進整個按揭貸款過程

⭐️與多間銀行、貸款機構合作，掌握市場第一手資訊

⭐️設有保險顧問確保物業得到充分保護

⭐️Trustpilot取得4.9分評價，接近滿分五星好評

立即查詢

以上資料謹供參考