刊登日期: 2023/05/18
面對按揭貸款利率不斷上升,更多業主選擇超額還款以減少欠款。2022年10月至12月期間,業主超額償還按揭貸款金額創下了67億鎊紀錄,是自1999年以來首次錄得超過60億英鎊。根據股權發行委員會(Equity Release Council)的數據,上年按揭貸款超額還款的總值達到233億英鎊。隨著通漲持續高企、英倫銀行加息,促使按揭超額償還數字激增。透過超額償還按揭,業主可減少欠款,有助減輕借貸成本。
按揭貸款超額還款是甚麼?
按揭貸款超額還款(Overpayment)是指你的還款金額超過你必須支付的每月還款額。
一般來說,超額還款可以是一次性的付款,或者是增加每月的按揭還款金額。大多數銀行或貸款機構容許你多付每年欠款金額10%而不會產生罰款,有些甚至允許高達20%。
按揭貸款超額還款有甚麼好處?
超額還款有很多好處,其中最主要是減少你在按揭貸款期限內所需要支付的利息金額。
例如你以4%利率借入200,000英鎊,年期25年,你將總共支付116,702英鎊利息。但如果你將每月還款額增加100英鎊,即從1,055英鎊增至1,155英鎊,你將只需支付98,681英鎊的利息,節省超過18,000英鎊,並將提前3年零5個月還清按揭。以下是以總值150,000鎊、按揭年期為25年的物業,在不同超額還款金額下所節省的總利息及按揭可縮短的年期:
每月超額還款 | 按揭縮短年期 | 節省到的總利息 (5%利率) |
---|---|---|
£10 | 6個月 | £2,890 |
£50 | 2年6個月 | £13,020 |
£100 | 4年6個月 | £23,200 |
£200 | 7年7個月 | £38,200 |
£500 | 12年10個月 | £62,790 |
£1,000 | 16年10個月 | £80,340 |
此外,超額還款也有助於抵消利率上升的影響。例如你有一筆200,000英鎊的按揭,目前支付的利息為2%,你的每月還款額為848英鎊。但如果將要轉按,根據4%的最佳按揭貸款利率,你的每月還款額將躍升至1,055英鎊。透過超額還款,你將可減少欠款以抵消部分增加的費用。例如你多付10%,將未償還的按揭減少至180,000英鎊。根據上述例子,你的最新每月還款額將增加至僅950英鎊。如果你能夠多付 20%,影響會更大,每月還款額減少到845英鎊,與目前所支付的金額相差無幾。
超額還款還有另一個好處,就是可以降低你的貸款價值比(Loan-to-Value Ratio,LTV)。銀行或貸款機構通常會為LTV 60%或更低的借款人提供最優惠的按揭產品。即使你在申請時未能獲得最好的產品,超額還款可以助你降低LTV等級,轉按時了解到更多不同的按揭產品。以下是價值200,000鎊、25年供款的物業,在轉按時不同按揭產品的最佳利率。
LTV | 兩年定息按揭的利率 | 五年定息按揭的利率 |
---|---|---|
90% | 4.78% | 4.45% |
80% | 4.50% | 4.07% |
75% | 4.26% | 3.91% |
60% | 4.26% | 3.88% |
最後,如果你未能支付按揭還款,如果你曾超額還款,通常更有可能獲得還款假期(Payment Holiday)。
另一方面有甚麼壞處?
多數定息按揭都在首幾年設定綑綁期(Tied in period),在此期間超額還款要支付罰息(Early Repayment Charge),通常在餘額的1%到5%之間貸款額。
另外業主亦要考慮是否有足夠的應急資金,來應付屋頂漏水等緊急情況;同時在目前的大環境下,亦要考慮若失業是否能以積蓄來維持生計一段時間。儲蓄戶口存有3到6個月的金額作應急之用,如果未有這方面的考慮,應先存錢而非超額還款。
如何超額還款?
超額還款通常有兩種方法。你可以一筆過超額還款,亦可以定期支付少量的超額還款。兩種方法各有好處,最重要是作出最適合你的選擇。
如果你在煩惱選用哪個方法,一次性超額還款往往對你的按揭貸款產生更大的影響。例如你選擇4%利率的200,000英鎊按揭,開始供款時一筆過多付20,000英鎊的話,將節省30,179英鎊的利息,亦意味著你將提前3年11個月還清貸款。
相比之下,如果每月多付100英鎊,即使你多付的金額將達到25,900英鎊,仍只會為您節省18,020英鎊利息, 按揭款期限縮短3年5個月。
你能超額還只付利息的按揭貸款嗎?
當你超額還款時,所欠的總金額就會減少,這代表你支付的按揭貸款利息會減少,而且你會更快還清。
當你為只付利息的按揭貸款超額還款,你不會得到同樣的好處。使用只付息的按揭,你只需支付按揭利息,而不是減少實際的欠款。
多付只付利息的按揭,有助減少未來的利息或總利息,但無助於償還你的總欠款。
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