刊登日期: 2023/05/18
面對按揭貸款利率不斷上升，更多業主選擇超額還款以減少欠款。2022年10月至12月期間，業主超額償還按揭貸款金額創下了67億鎊紀錄，是自1999年以來首次錄得超過60億英鎊。根據股權發行委員會（Equity Release Council）的數據，上年按揭貸款超額還款的總值達到233億英鎊。隨著通漲持續高企、英倫銀行加息，促使按揭超額償還數字激增。透過超額償還按揭，業主可減少欠款，有助減輕借貸成本。
按揭貸款超額還款是甚麼？
按揭貸款超額還款（Overpayment）是指你的還款金額超過你必須支付的每月還款額。
一般來說，超額還款可以是一次性的付款，或者是增加每月的按揭還款金額。大多數銀行或貸款機構容許你多付每年欠款金額10%而不會產生罰款，有些甚至允許高達20%。
按揭貸款超額還款有甚麼好處？
超額還款有很多好處，其中最主要是減少你在按揭貸款期限內所需要支付的利息金額。
例如你以4%利率借入200,000英鎊，年期25年，你將總共支付116,702英鎊利息。但如果你將每月還款額增加100英鎊，即從1,055英鎊增至1,155英鎊，你將只需支付98,681英鎊的利息，節省超過18,000英鎊，並將提前3年零5個月還清按揭。以下是以總值150,000鎊、按揭年期為25年的物業，在不同超額還款金額下所節省的總利息及按揭可縮短的年期：
| 每月超額還款 | 按揭縮短年期 | 節省到的總利息 （5%利率） |
|---|---|---|
| £10 | 6個月 | £2,890 |
| £50 | 2年6個月 | £13,020 |
| £100 | 4年6個月 | £23,200 |
| £200 | 7年7個月 | £38,200 |
| £500 | 12年10個月 | £62,790 |
| £1,000 | 16年10個月 | £80,340 |
此外，超額還款也有助於抵消利率上升的影響。例如你有一筆200,000英鎊的按揭，目前支付的利息為2%，你的每月還款額為848英鎊。但如果將要轉按，根據4%的最佳按揭貸款利率，你的每月還款額將躍升至1,055英鎊。透過超額還款，你將可減少欠款以抵消部分增加的費用。例如你多付10%，將未償還的按揭減少至180,000英鎊。根據上述例子，你的最新每月還款額將增加至僅950英鎊。如果你能夠多付 20%，影響會更大，每月還款額減少到845英鎊，與目前所支付的金額相差無幾。
超額還款還有另一個好處，就是可以降低你的貸款價值比（Loan-to-Value Ratio，LTV）。銀行或貸款機構通常會為LTV 60%或更低的借款人提供最優惠的按揭產品。即使你在申請時未能獲得最好的產品，超額還款可以助你降低LTV等級，轉按時了解到更多不同的按揭產品。以下是價值200,000鎊、25年供款的物業，在轉按時不同按揭產品的最佳利率。
| LTV | 兩年定息按揭的利率 | 五年定息按揭的利率 |
|---|---|---|
| 90% | 4.78% | 4.45% |
| 80% | 4.50% | 4.07% |
| 75% | 4.26% | 3.91% |
| 60% | 4.26% | 3.88% |
最後，如果你未能支付按揭還款，如果你曾超額還款，通常更有可能獲得還款假期（Payment Holiday）。
另一方面有甚麼壞處？
多數定息按揭都在首幾年設定綑綁期（Tied in period），在此期間超額還款要支付罰息（Early Repayment Charge），通常在餘額的1%到5%之間貸款額。
另外業主亦要考慮是否有足夠的應急資金，來應付屋頂漏水等緊急情況；同時在目前的大環境下，亦要考慮若失業是否能以積蓄來維持生計一段時間。儲蓄戶口存有3到6個月的金額作應急之用，如果未有這方面的考慮，應先存錢而非超額還款。
如何超額還款？
超額還款通常有兩種方法。你可以一筆過超額還款，亦可以定期支付少量的超額還款。兩種方法各有好處，最重要是作出最適合你的選擇。