刊登日期: 2023/03/16
買樓收租是投資途徑之一，目前英國物業平均每月收取1,000英鎊租金，業主不但可以透過租金收入獲取穩定回報，如果買入物業的價格相宜，長遠更能受惠樓價升值。不過與其他投資一樣亦存在風險，除了要考慮租務回報、按揭，亦要了解業主責任。如果您打算成為收租業主，並想了解整個流程，即睇以下內容。
數據概覽
- 全英國的出租物業價值85億英鎊（2022年第一季度）
- 2022年批出了超過211,000筆投資出租按揭貸款，佔全年按揭總額13.6%
- 英國目前約有274萬位業主，超過三分之二（68%）年齡在55歲以上
- Milton Keynes的出租物業增長最快，在2021至22年間增長了667%
- 英國業主平均擁有8間物業，每間物業的年租金總收入約為61,000英鎊
目前英國約有540萬間房屋屬私人出租，另有290萬間通過私人註冊供應商（如NGO住屋協會、合作社和營利性組織等）出租，約200萬間通過市政局出租。
以物業類型來看，排屋是2022年最多業主擁有的物業類型，超過一半業主（54%）擁有排屋，單位為47%，半獨立屋為44%，HMO房屋約20%。
根據最近的買賣統計數據，英國業主持有的物業主要在英格蘭南部，超過50%位於東南部、西南部或倫敦，單是英格蘭東南部就有超過四分之一（26%）的物業。
Buy to Let按揭貸款
英國買樓按揭主要分兩種類型： 自住物業按揭（Residential Mortgage）及投資出租按揭（Buy-To-Let Mortgage），不同貸款機構設有不同的申請要求，一般情況下，申請人是年收入超過25,000英鎊的業主，而且需要擁有良好的信用評級，部份機構更會設有年齡限制，要求年齡為70歲以下。
自住物業按揭與投資出租按揭不同之處是，前者主要著重入息要求，而後者則著重物業的租金收入回報。另一主要分別是投資出租按揭設有「還息不還本（Interest Only）」計劃，即每月只需支付貸款的利息，而不是貸款本身。在貸款期限結束時，您可以透過儲蓄或出售物業，一次性向銀行繳交所有借貸的本金。不過注意在2008年金融危機之後，此類計劃一直在逐年減少。
在首期方面，與自住物業按揭相比，投資出租按揭一般需要更多的首期。您可能需要至少25%首期，但想獲得最便宜的按揭貸款計劃，可能要準備四成首期。
按揭借到的最高金額取決於物業的租金收入，您需要賺取比每月支付的按揭貸款多25至45%的租金，以每月收取1,250英鎊租金為例，您需要獲得每月1,000英鎊供款的按揭。從貸款機構角度來看，這表明業主在換租戶期間，仍有能力支付按揭貸款。
租務回報
想通過買樓收租賺錢，您需要：
- 從每月租金收入中獲利
- 賣樓價格高於買入價格
衡量租務回報方法之一是計算租金回報率（Rental Yield），即全年收到的租金收入，除以買入樓價所得出的百分比。假設想購買價值200,000英鎊的物業，並計劃每月收取1,000英鎊租金，相當於每年12,000英鎊，將12,000除以200,000再乘以100，等於6%的回報率。
良好的租金回報率通常以5%左右，不過一些物業的租金回報率可能高達7%以上，共享房屋（HMO）甚至可以達到12%到15%。
提提大家要預算維護費用，每年至少預留250英鎊用於維護以保障物業。
相關稅項
業主需要為出租物業支付各種稅項，包括：
個人所得稅（Income Tax）
在2021-22納稅年度，12,571英鎊至50,270英鎊之間的收入需繳納20%的稅。一旦超過這個上限，稅率就會增加到40%。您可以申報物業日常支出用作減免，包括：
- 出租管理費
- 建築物和財物保險
- 市政稅
- 水電費（如果業主代租客支付）
- 基本維護，如屋頂維修或全新熱水爐
- 租約完結後家具維修或固定裝置裝修費用
資產增值稅（Capital Gains Tax）
當出售出租物業時，業主需要為物業繳納資產增值稅。資產增值稅的稅率視乎納稅人的收入屬哪一個稅階，較低收入（£12,001 – £50,000）的稅率為18%，較高收入（高於£50,000）的稅率為28%。買賣物業的部分支出可用作扣稅，主要包括印花稅、買賣經紀費用、律師費，以及其他買賣費用。
印花稅（Stamp Duty）
如果買家在全球其他國家擁有多過一項物業或投