刊登日期: 2023/08/24
根據英國地產公司Hamptons的數據顯示，在2022年英格蘭和威爾斯售出的新樓中，34%屬樓花。究竟買樓花是甚麼意思？買樓花有甚麼好處或風險呢？買樓花又有甚麼程序？以下將會為您逐一講解！
什麼是樓花？
樓花（off-plan）即是未落成的一手新樓，雖然新盤仍未興建好，聽起來可能有風險，但如果在樓價上漲且房屋需求高的地區購買，購買樓花更有機會獲得回報。
打算購買樓花前，一定要對地產發展商做足功課，了解其信譽及以往發展項目，以免不幸購入「爛尾樓」，又或是之後可能難以獲批按揭貸款。
了解樓花的House Flipping
Flipping即指在物業竣工之前買賣房產以獲取利潤，如果購買價值20萬英鎊的樓花，並支付10%首期；一年後物業仍在建設，而且該地區樓價不斷上漲，令物業竣工後的市場價值達到22萬英鎊。在成工前找到買家並成功易手的話，即可獲得投資利潤。
不過在當前市場上，通脹導致利率上升，除非您對地產市場的未來非常有信心，否則炒樓存在有重大風險。
購買樓花的好處與風險
好處
- 購買樓花時有可能獲得折扣或優惠，如代為支付印花稅
- 如果項目為First Homes scheme，首次置業人士可以享受至少 30% 折扣
- 如果物業在興建過程中樓價上漲，入伙時物業價值可能會超過您所支付的價格
- 有機會選擇心儀的地皮（Plot）、配搭屋內的裝修或選擇所需家電
- 物業將附有建築商保養期，一般提供10年保養
- 購買過程可能比買二手樓更為直接、快速
風險
- 雖然新屋價值可能會上漲，但亦有可能會下跌，因而影響按揭貸款
- 施工延誤為英國常見情況，如果延誤時間超過6個月，可能會導致重新申請按揭貸款
- 如果物業屬大型開發項目，並且是首批落成的物業之一，入伙後數月（有時甚至數年）都會在施工環境中居住
- 物業落成後或與預期有落差
- 多數貸款機構不提供樓花的按揭貸款，按揭產品範圍將大大縮小
- 如果放棄交易，將會失去預訂費（reservation deposit）；在某些情況下無法完成交易，可以面臨發展商起訴，因為無論情況發生任何變化，買家都有法律義務完成交易
購買樓花前必知問題
發展商的信譽如何？
在購買之前，您應該研究發展商之前的開發項目，看看房屋是否與宣傳單張上的圖片相符。另外可以查看買家回饋，檢查社交媒體上的專頁、群組等，以及英國最大第三方評測網站Trustpilot，了解買家是否對物業感到滿意。
有機會獲得折扣嗎？
發展商為了鎖定銷售量及回籠資金，一般會推出多項折扣優惠，特別在項目開初，他們需要出售物業以便取得資金繼續開發。投資人士和現金買家通常可享有較大的折扣，買家可以先與發展商磋商，即使他們不願意在價格上讓步，也可能願意代為支付印花稅，或贈送一些家電、裝修升級等。
按金是否受到保護？
如果發展商在融資方面遇到問題，有可能在物業落成之前就破產了。為了避免遇上「爛尾樓」，必需確保按金受到保護：
- 按金由第三方託管，發展商在交付物業之前無法取得按金
- 按金受保險保護，如果發展商未能完成交付物業，需要退還按金
保險一般最多只能保障購買價格 10% 的按金。 因此如果首期超過 10%，超出的金額可能會面臨風險。即使按金受到保護，但破產、爛尾情況屬可免則免，因此務必了解發展商的過往記錄。
會否出現Unadopted Road？
如果物業是首批竣工的房屋之一，請了解搬入後會否出現通道問題（access issues）。部份項目存在「unadopted」道路問題，Unadopted Road即公路管理局不必維護的私人道路，曾有買樓人士因要這種維護道路而面臨高昂的管理費用。
其他需了解的問題：
- 預訂物業之前，可以查看建築藍圖而非賣樓銷售書內的電腦圖像？
- 可以查閱規劃同意文件（planning consent documentation）嗎？
- 物業是租賃業權還是永久業權？ （如果購買租賃業權單位，要求查看租約）
- 價格內包含什麼？ 如果對裝修和設備提出修改，會被收取更多費用嗎？
- 有預計的施工工期（construction timeframe）嗎？
- 什麼時候提供短期和長期完工日？
- 哪個建築商負責保養期？
- 竣工前我什麼時候可以睇樓？
- 項目竣工後是否會由私人管理？ 如果是，需要支付哪些費用？
買樓花過程一覽
- 找到合適的開發項目（如需申請按揭貸款，要與按揭經紀了解負擔到的物業金額）
- 預訂房屋並支付預訂費（有時高達 1,000 英鎊）
- 委託律師來處理買樓的法律事宜
- 安排按揭貸款，貸款機構將安排估價
- 完成文書工作、交換合約並支付按金
- 在完工前的幾星期內，進行物業調查了解是否存在任何缺陷
- 落成日之前通常會提供兩個日期：短期完工（the short stop）—發展商預期完成日，和長期完工（the long stop ）—發展商必須完成日。
延伸閱讀：
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