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【首置人士必睇】您未必知道的一手樓問題 + 如何避免 

By  Tung

刊登日期: 2024/02/14

無論您是首置人士,還是因為增添家庭成員而想買樓,一手樓都是不錯的選擇,但要留意新樓存在許多買樓人士未必意識的常見問題。以下是買新樓的重要小貼士,當中包括常見問題及如何有效避免這些問題出現。

購買新樓的好處

在說明新樓可能出現的問題之前,我們先了解一手樓的吸引之處:

  • 入住全新物業
  • 相比舊樓,最初幾年的維修和裝修成本最低
  • 新樓通常有保養,除了最多人使用的NHBC10年保養外,其他公司亦有為新樓提供保養和保險,例如Local Authority Building Control(LABC)、Premier Guarantee
  • 如果物業按照正確的標準興建,業主可以享受較低的能源費用

購買新樓避免出現問題的重要小貼士

買新樓有哪些缺點?以下是常見問題以及如何避免這些問題的重要技巧。

了解發展商的售後服務

不同發展商的售後服務可以很參差,入住後前兩年內的物業問題都必須由發展商處理,因此良好的售後服務至關重要。當您考慮買新樓時,您需要仔細研究置業地區的發展商,並上網做足資料搜集,如留意當地網上討論區、新聞等,又或是查看Facebook、Twitter等,了解是否有負面評論;切勿僅依賴發展商的宣傳資料,自行查看交通路線、當地設施與物業的步行距離等。您亦可以透過Trust Pilot、Google Review等,了解發展商及發展項目的真實評價。

House Builders Federation每季會公佈發展商的滿意度調查,新業主在完成新樓購買手續後8星期後發送問卷,並有3個月星期填寫及遞交。調查結果亦可作為衡量標準之一,不過注意調查不會涵蓋非HBF成員的發展商,以下為2023年最新數據:

  • 88%受訪者對自己的物業品質感到滿意
  • 77%受訪者對物業按時完工感到滿意
  • 90%受訪者表示將再次購買新樓,其中 85%願意再次從同一間發展商購買
超過1,000份問卷的發展商HBF星級評分*問卷數量
Barratt Developments  ★★★★★8467
Bellway Homes  ★★★★★5057
Bloor Homes  ★★★★★1901
CALA Homes  ★★★★★1425
Countryside Partnerships  ★★★★★1518
Crest Nicholson  ★★★★1095
Keepmoat  ★★★★★1652
Miller Homes  ★★★★★2041
Persimmon Homes  ★★★★★6746
Redrow Homes  ★★★★★2611
Taylor Wimpey  ★★★★★5436
Vistry Homes  ★★★★★4103
*分數以「您會向朋友推薦您的發展商嗎?」為評分標準
★★★★★ = 90%+
★★★★ = 80% – 89.9%
★★★ = 70% – 79.9%
★★ = 60% – 69.9%
★ = 50% – 59.9%

留意溢價

新樓與新車一樣,房屋在入住一刻就會貶值。即使在地產市場不斷上漲的情況下,如果必須在一兩年內轉售新建物業,您可能無法以更高價格賣樓。

  • 將新樓與當地類似的二手物業進行樓價、空間和租金的比較;計算每平方英尺的價格,將其與轉售市場進行比較,以便您了解將支付的溢價程度
  • 與發展商磋商,了解該項目上仍有哪些物業在Zoopla、Rightmove上架或已成功出售,通常會在財政年度即將結束,或只剩下少量物業可供出售時,可以進行加大幅度的議價
  • 記得要貨比三家,了解各發展商可提供的優惠。不少發展商都會提供優惠計劃吸客,另外亦可以比較發展商是否送免費傢俬、停車位,或代為支付律師費或印花稅。如果無法議價時,支付印花稅的優惠可能會為您節省更多的金錢
  • 確保買樓大計符合您未來幾年的個人規劃,另一半之後可以搬進來嗎? 適合小朋友居住嗎?
  • 購買新屋時,考慮是否有增值空間。 您可以添加溫室、花園或閣樓改建嗎?

仔細檢查條款

買樓特別是購買單位時,記得仔細檢查條款!您可以要求買樓律師詳細了解物業合約中規定的財務義務,收費主要分為三類:地租、服務費及管理費。HomeViews曾推出《2022年新樓買家指南》,借鑒了數千條新樓業主的評論,有關條款方面有業主表示:

  • 「在詢問服務費/預期帳單/額外的每月或每年費用時,不要接受發展商含糊的答覆。您需要將這些開支來納入買樓預算中,確保負擔得起住在物業的費用。」
  • 「如果一開始我知道發展商可以加價,令服務費飆升,我絕對不會購買。」
  • 「我們希望一早知道每年物業的維護費用及其涵蓋的範圍。」

另一方面,越來越多的發展商不僅透過出售物業來賺錢,更從維護物業公共空間獲得收入,可以讓律師詢問發展商如何管理每個公共空間(走廊、花園和公園)。

提防收樓延誤

當您購買正在興建中的樓花時,收樓延誤的情況非常常見。在買樓時了解清楚「Long Stop Date」,即發展商為物業(無論是獨立屋還是公寓大樓)設定的竣工日期,他們有義務履行的合約協議條款。

如果在此日期之前物業尚未完工,您有權解除合約並取回按金;當時亦可以選擇延長日期。如果申請按揭貸款時,Long Stop Date通常會設定為按揭產品的到期日,確保您在完工時借到所需的資金。

查看新樓品質

由於NHBC保險不涵蓋施工和裝修質素,不要只依賴發展商的宣傳資料和參觀示範單位。買樓律師會收到發展商的文件,應明確列出設計、尺寸、材料類型和質素等,同時不少發展商在施工完成之前不允許買家查看物業,收樓時可能出現品質未達到預期。

有五分之一的HomeViews受訪者表示,如果可以重新選擇的話,希望在入伙之前了解更多驗樓資訊,許多沒有進行驗樓的業主都表示事後後悔。進行驗樓的最佳時間是在支付尾款之前(如果可以安排到的話),因為入伙後出現的任何問題都可能被發展商視為居住後的磨損而忽略。切記發展商必須負責購買後頭兩年內出現的物業缺陷,並有義務進行修補。

注意各種保養計劃

保養保險:NHBC和類似的新樓保用理論上能保障您在物業建成後的頭10年內安心無憂。該保單保障物業,在10年內對業主有利。NHBC是保險公司,實際上這些保險是需要支付自付額。

驗樓:確保您的合約中有「驗樓」條款,以便您直接與發展商解決小問題。在物業完工後的頭兩年內,如果您向發展商提出索償且發展商未能進行修補工作,NHBC將介入。

頭兩年:強烈建議您記下頭兩年的發展商保用期限。如果您想根據此初始保用提出索償,您必須在到期之前通知發展商(以書面形式並將副本傳給NHBC)。即使您向發展商提出索償,NHBC 仍提供免費的爭議解決服務。

基本家電保用
當涉及到新居中指定的基本家電(例如爐具、洗碗機、雪櫃、爐頭、洗衣機和乾衣機),請要求發展商在完工後向您提供保用證,您需要在合約中對此進行規定。

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以上資料謹供參考

About the Author

Tung Cheng has relocated from Hong Kong to the UK herself. Her combined experiences in both Hong Kong and the UK, along with her expertise as a digital marketer now makes her insights a valuable resource to a growing audience of Hong Kongers wishing to make the same transition to the UK.

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