刊登日期: 2024/03/21
投資買樓出租(Buy-to-Let)物業,如果業主以高於買入價出售,便可能要繳付資產增值稅(Capital Gains Tax)。 然而,在某些情況下,您或者可以減免資產增值稅。本文將詳解不同種類的買樓出租物業扣稅方式,以及如何善用稅務寬減,減少稅項。
資產增值稅是甚麼?
資產增值稅根據您出售或處置增值資產時的獲利而計算。有些資產免稅,包括您的主要居所。
如果您的出租物業自買入後升值,賣樓時您可能要為部分或全部利潤繳付資產增值稅。
何時需要繳交出租物業資產增值稅?
作為出租物業的業主,您可以透過兩種方式獲利:收租和物業升值。
在一般情況下,您通常不用為出售的自住物業而交稅,然而出租物業的規則卻不同。如果您在2021年10月27日或之後完成出租物業銷售,並需要繳付資產增值稅,您可以在賣樓交易完成日起60日內通知英國稅務及海關總署(HMRC)並支付稅項。
您可以透過提交「住宅物業申報表(Residential Property Return)」並透過帳戶付款,如果未能報告賣樓情況及準時繳付稅項,可能要交罰款和利息。
出租物業的資產增值稅稅率是多少?
出售買樓出租物業後繳付的資產增值稅稅率取決於您的應課稅收入。
如果您是基本稅率納稅人,收入不超過50,270英鎊,稅率為18%。收入超過50,271英鎊的較高稅率納稅人,則要繳納28%(2024年4月6日開始為24%)。
私人住宅稅收減免(Private Residence Relief)
如果您在物業已經自住了20年,只出租了一年,卻是為整整21年的樓價增值而繳付資產增值稅,這是不公平的。因此若出租物業曾是業主的主要居所,透過私人住宅稅收減免有機會可以減稅。
物業作為主要居所的年份,以及賣樓前的最後9個月(即使未有住在物業內),將可獲得稅務寬減。例如,您在2011年1月以10萬英鎊購入物業,並在2021年1月以15萬英鎊出售,資產增值為5萬英鎊。物業頭5年(60個月)是您的主要居所,而在最後5年將其出租的話,根據私人住宅稅收減免,在您持有物業的兩年,您可以享有69個月的稅務減免,即居住的頭60個月加上您擁有該物業的最後9個月。
在以上例子中,稅務減免為28,750英鎊,因此只需支付21,250英鎊的資本增值交稅。
想獲得全額的私人住宅稅收減免,需要符合以下資格:
- 您擁有一間物業,持有期間為您的主要住宅/主要居住地
- 在持有及居住期間,未將該物業出租(不包括Lodger)
- 未有將家中的任何一部分,用於商業目的(不包括臨時或偶然的辦公室)
- 所有建築物總面積少於5,000平方米
- 買樓目的並非為了獲利
如果業主符合以上所有條件,在賣賣或轉手物業時,基本上會自動獲得「全額減免」,即不需要支付任何資產增值稅。
出租稅收減免(Letting Relief)
以往出租稅收減免,容許業主在出售出租物業可以獲得資產增值稅減免,但曾在2020年4月重大更改。依照目前的標準,如果您已享有私人住宅稅收減免,出租稅收減免以下3個金額中最低為準:
- 私人住宅稅收減免
- 4萬鎊
- 出租期間的增值部分
以下為相應例子:您以20萬英鎊在20年前購買一間房產,並成功以30萬英鎊出售。您在物業住了12年(144個月),之後作為第二居所住了4年(48個月),最後出租給租客4年,並在此居住(48 個月)直至出售物業,出租面積相當於房屋的25%,2023至2024稅務年度的計算方法為:
賣樓利潤 | £100,000 |
Private residence relief (PRR) | 144個月 + 9個月 = 153個月 153 / 240 = 63.75% £100,000 x 63.75% = £63,750 |
Letting relief | 48個月 – 9個月 = 39個月 39 / 240 = 16.25% 16.25% x £25,000(只出租25%物業) = £4,062.50 |
利潤扣除稅收減免 | £100,000 – £63,750 – £4,062.50 = £32,187.50 |
資產增值稅個人免稅額 | £6,000 |
應稅金額 | £32,187.50 – £6,000 = £26,187.50 |
基本稅率納稅人 較高稅率納稅人 | 18% x £26,187.50 = £4,713.75 28% x £26,187.50 = £7,332.50 |
買樓出租資產增值稅是否有任何扣稅?
2023-24年稅務年度,您可以獲得6,000英鎊的資產增值稅個人免稅額,在2024-25年度將進一步削減至3,000英鎊,共同持有物業的已婚夫婦或伴侶可以合併免稅額。
業主亦可以透過扣除物業所產生的花費,包括買賣過程中的律師費、地產代理費等,來減少資產增值的金額,從而達到減低支付的稅款,包括:
- 地產經紀及律師費用
- 與擴建等改善工程相關的費用
買樓出租資產增值稅是否有例外?
由於資產增值稅僅適用於個人擁有的住宅物業銷售,因此越來越多買樓出租業主成立有限公司來管理其投資組合,減少稅務風險。
透過有限公司出售物業所獲得的利潤需繳付公司稅,目前利潤不超過50,000英鎊的稅率為19%(25%的稅率適用於利潤超過250,000英鎊),與資產增值稅較高稅率相比更具吸引力。
假設您是買樓出租的業主,出售物業獲得了50,000英鎊收益。您是稅率較高的納稅人,沒有資格享受私人住宅稅收減免,並且已經使用了個人免稅額。在這種情況下,將面臨高達14,000英鎊的資產增值稅。然而,如果以有限公司出售該物業,公司稅單將上限為9,500英鎊。
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