刊登日期: 2023/01/10
當租約期滿時，部分業主會以屋況有瑕疵、需要額外清潔費等原因扣起部分按金，對忙於重新搵屋、搬遷的租客來說絕對是百上加斤，各位租屋一族如何自保？即睇以下幾點，輕鬆保障自己。
在英國租屋通常需在入伙前支付4至5星期租金（如全年租金超過£50,000的租盤則不多於六週），以作為按金。根據英國法律，業主在收到租客的按金後，必須在收到的30天內，將這筆按金放入政府核准的「按金保護計劃（Deposit Protection Scheme）」中，並在合約開始時提供書面證明。
按金的用途是以保護業主免受任何違反租賃協議的行為影響，包括物業損壞、額外清潔或搬出後發現租客未支付賬單等。
確保你的按金受到保護
英國最常見的租約類型為「短期保證租房協議（Assured Shorthold Tenancy，簡稱AST）」，法律要求此類租約的按金必須存放在「按金保護計劃」。業主必須向你提供相關信息，例如正在使用哪間機構、如何索回按金，以及如果出現爭議如何處理。
在英格蘭和威爾斯，英國政府認證的「第三方按金保護機構（Tenancy Deposit Protection，簡稱TDP ）」機構有三間，分別是：
- Deposit Protection Service
- MyDeposits
- Tenancy Deposit Scheme (TDS)
蘇格蘭和北愛爾蘭則有單獨的機構。
「按金保護計劃」又可分為兩類：「Custodial」形式或較為常見的「Insured」形式。「Custodial」形式是指按金存放在第三方機構，最後退還時由第三方機構退還，地產中介或業主不需要交任何管理費；另外一種是「Insured」形式，即按金存放在地產中介或業主手裡，最後由他們負責退還，不過要交一定的管理費用。
無論按金是以「Custodial」或「Insured」形式存放，業主必須在收到按金後的30日內提供書面證明給租客。租客要存放好相關書面證明。另外，當你退租30日內業主必須退還按金，否則可能會面臨罰款。
入住檢查
當你入伙前一般都會提供入住檢查（Inventory Check），檢查人員會提交一份房屋狀況的報告，清單列出了物業中的所有物品、電器及其狀況。入住前務必仔細檢查是否與報告的描述相符，如牆身花痕、任何損壞等，如果檢查報告未有列出，可影相後聯絡地產代理處理。最後雙方同意報告內容及簽署，並獲得報告的複印本。
當退租時地產中介或業主便會以入伙時的報告為準，逐一檢查物業內的狀況，當發現有所損壞，多數會扣除部分按金當作是修繕費。
建議大家在入住前最好多拍幾張房屋現況的照片，作為以後退租時候比對，若在承租時就存在的瑕疵，更是要拍照並且清楚記錄在租約上，才能釐清責任。
保存好一切文件
在退還你的按金之前，請務必保留你在租約開始時或入住期間取得的所有文件，包括租約協議、入住檢查報告、物業任何照片（設日期紀錄）以及與地產中介或業主溝通的書面紀錄。另外退租時亦可拍照紀錄，以展示你離開時的屋況。
如遇上任何糾紛，最好以電郵方式溝通，如果日後需要申請TDP仲裁或上法庭，較為容易舉證。
與地產中介或業主聯絡
如果在租屋期間出現任何問題，例如焗爐失靈、門柄等屋內配件損壞，請不要拖延。向你的地產中介或業主聯絡報告，並保留所有通信記錄。
即使再細的問題，也值得告訴地產中介或業主，讓他們可以更換，避免在退租時出現大量損壞的物品。
合理損耗（Fair wear and tear）
請僅記，業主不能因正常的損耗而扣留你的按金，正常損耗是指隨著時間，在正常使用過程中物業出現逐漸損壞。亦即是說，破損是不可避免的，業主無權因租客的正常使用而將這一部分的損失從租客的按金內扣除。不過損耗程度是非常主觀，Tenancy Deposit Scheme的數據顯示，超過50%的業主和租戶之間的所有糾紛，都是業主試圖因損耗扣除按金而導致的。
在評估合理損耗時，應考慮以下因素：
物業／物品的使用年份及狀況：不同物業／物品都有不同的使用壽命、狀況，例如平價地毯預計會比高檔地毯損耗得更快。另外，如果一件物品在租約開始時是舊或損壞的，並且在租約期間進一步損壞，法律將不允許業主向租客收取更換新物品的費用。
租約長短：當租客在物業居住時間越長，預期的損耗便會越大。如果租客在物業居住6個月，業主應期望退租時與入伙時情況相同。 但是，如果承租人已佔用物業六年，則預計會出現更大程度的損耗。
租客類型：預期的損耗程度應考慮物業的使用情況。如果物業是出租給有小朋友或寵物的租客，那麼與出租給單身人士相比，會預計有更多的損耗。
明確的損壞證據：物業／物品可出現正常損耗，但不包括因租客行為或疏忽而對物業／物品造成任何損害。例如輕微的地毯污漬是可以接受； 然而明顯的紅酒漬卻不是。請參閱下面的更多示例，了解什麼可能構成損耗，以及什麼可能被確定為損壞。
| 合理損耗的示例 | 可能被歸類為損壞的示例 |
|---|---|
| 褪色地毯和窗簾 牆上的小磨損和痕跡 由沉降或熱膨脹引起的牆壁裂縫 鬆動的水龍頭、馬桶座圈、櫥櫃門等 門上的鉸鍊和把手鬆動 油漆褪色或開裂 家具上的小裂縫或裂縫 木地板上的小刮痕 瓷磚縫甩色 | 地毯上有大片污漬 破洞窗簾 破損的鎖或門 木地板上的大刮痕 損壞的廚房工作枱表面 牆上的洞 破碎的窗戶 破碎的瓷磚 |
搬出前維修好損壞
如果在租約期間出現任何人為損壞，建議在搬出之前維修好，除了合理的損耗外，你在法律上有義務在退租時歸還與入伙時一樣的物業。你可以自行貨比三家找維修師傅，費用可能會比除扣按金的費用更便宜。
好好對待物業
租客最簡單的做法是租約期間妥善對待物業，包括保持清潔、通風等，以確保取回全額的按金。
最後是如果你認為按金被不公平扣留，你有什麼追索權利？第一步是與你的地產中介或業主進行清晰簡潔的溝通，說明你不同意該決定的原因，或要求查看維修費用的報價單及如何計算出扣除按金的金額。雙方出現誤會不出奇，畢竟大家都未必了解事情的全部。舉例說，有時未必是你的錯而導致按金被扣。假若你們能夠達成共識，即使作出少許讓步，但你總算能順利解決問題。
如果你陷入僵局，那麼你可以選擇申請TDP仲裁，必須在搬出物業後3個月內向Alternative Dispute Resolution（ADR）服務提出索賠；如果地產中介或業主拒絕使用ADR服務，你可以將他們告上小額錢債審裁處。
如果你的按金未非存放在「按金保護計劃」（例如是學生宿舍、與業主同住租客等），並未能與業主達成一致的按金扣除，您可能需要將業主告上小額錢債審裁處。你需要支付法庭費用，如果你勝訴則可退還這些費用。但如果輸了，你需支付業主費用——可能是交通及法庭費用。
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