刊登日期: 2024/05/22
買新樓看似比二手樓簡單，但若然稍有不慎，或要面臨繁重壓力與費用。以下一文為您詳盡解釋新樓購買流程，讓您了解買樓前後必知細項，輕鬆順利進行每一步。
購買新樓之前
在您開始計劃出價買新樓之前，有很多事情需要考慮。以下列出與發展商簽訂任何協議之前需要完成的事項。
1. 深入了解發展商
當購買二手樓時，由於物業已經存在幾十年甚至幾百年，可以透過目前住戶、土地註冊處、附近同類物業等多方面去了解樓盤。但新樓就不同說法，您將成為首批業主，特別是興建中的樓花，未必有全面資料可供參考，因此搜集發展商的評價、背景至關重要。
- 查看網上評價：HomeViews收集了多個樓盤的業主評論，你亦可以分享發展商、管理公司以及實際物業、屋苑和地區的評論。
- 了解發展商是否簽訂了行業標準：這規定發展商應遵守的建築標準和客戶服務水平，並提供了投訴途徑。不過目前有幾個新樓標準，當中有兩個主要的標準均適用於英格蘭、威爾斯、蘇格蘭和北愛爾蘭，在理想情況下，發展商應簽署了以下其中之一：
- Consumer Code for Home Builders：於2010年生效，目前超過95%的發展商和住宅建築商均受到《Consumer Code for Home Builder》的保障
- New Homes Quality Code：於2022年推出，預料慢慢將發展成為主要標準，許多發展商已經註冊或正在註冊，但要留意經Shared Ownership或Help to Buy計劃購買的物業並不適用於此標準，它還包括了New Homes Ombudsman Service服務
2. 申請「按揭預批證明書」
預留新樓後，才發現按揭申請被拒絕？避免發生以上情況，並影響您所支付的預留費用，申請「按揭預批證明書」（Mortgage in Principle）是降低風險的好方法。雖然MiP並不能保證按揭一定獲批，但它可以表明特定借款機構可能會提供按揭，以及您將能夠借到想要的金額。
獲取MiP的其中一種方法是直接聯絡借款機構，又或者按揭經紀可以代您處理。在申請MiP之前，建議使用各大平台提供的按揭貸款負擔能力計算機來大致了解您可以借到的金額。
3. 預訂前找好律師
在接受二手物業的出價後，通常需要幾個月時間才能準備好交換合約，但現有新樓的話等候時間最快僅為一個月。您需要指定律師為您完成所有法律工作，例如規劃許可、道路使用權等，最遲在您預訂時（最好在此之前）就要找到律師。
發展商可能要求買家選用它們指定的律師。雖然您不一定要這樣做，但選擇熟悉發展商和相關文書工作的律師可能有助於加快買樓過程。
委任律師之前，務必比較律師提供的服務，包括其評價和價格。請注意，律師費用差異很大，預算從800英鎊到2,000英鎊以上不等。
4. 了解議價空間
別以為新樓價格不可協商，理論上在合理情況下您可以看看是否有議價空間。一般來說，在預訂或支付任何費用之前，議價的成功率最高。
如果您的物業所在地區有其他物業正在出售，請先檢查它們的售價。如果您的定價較高，請詢問發展商原因。物業包車位、車房、私人花園或類似設施嗎？因為此類設施的需求很高，因此如果缺少其中一樣，可以嘗試以它作為理由。您亦可以查看同區類似物業的售價，在Zoopla、Rightmove和土地註冊處輕鬆找到過去的銷售價格。如果你的樓價更高，請詢問發展商原因並嘗試進行協商。
其他有利減價的理由包括已經上市一段時間（這表明物業可能難以出售），以及公司在接近財政年度結束時出售物業。
5. 部份發展商願意支付印花稅
印花稅是英國稅務海關總署在您購買物業時徵收的稅款，它可能會花費您1,000英鎊或10,000英鎊（取決於購買價格），但首置人士通常會有優惠。
新樓發展商為您支付印花稅的情況並不罕見，了解該地區（或同一條街）有多少類似的物業。如果他們的要價更低，請要求發展商對價格進行對比，並支付印花稅。
6. 注意管理費及地租
管理費（也稱為「服務費」）確實會佔用您的預算，因此在計算您是否負擔得起物業時，請務必將其考慮在內。
- 管理費通常用於公共區域的維護和保養，例如走廊、電梯和道路。他們可以對租賃業權和永久業權物業收取費用，每年可能花費100英鎊甚至1,000英鎊。重要的是，借款機構在查看您的按揭申請時可能會考慮管理費。如果您已經接近負擔能力的上限，這可能會影響借款機構願意借給您的金額。因此在預訂之前請務必向發展商詢問有關物業管理費的資訊，需要提出的關鍵問題包括：
- 管理費是多少？檢查是否只是維護和保養，或是否包括建築物保險等內容。是否還留出資金用於未來的重大維護？
- 屋苑內的居民是否支付相同的管理費？如有差異請詢問原因
- 管理費何時到期及加價了多少？了解您是否需要每月、每季或每年支付費用，並制定相應的預算。請記住，費用也可能會隨時間上漲
- 是否可以對管理費提出質疑？例如若您對加價不滿意。知道向誰投訴以及如何投訴非常重要，因為如今私人公司通常負責地產或街區管理，而不是發展商本身
- 地租是傳統上對租賃業權物業收取的年費。許多新樓都是租賃業權，儘管對於大多數買樓人士來說，地租問題現在已經無關緊要。向租賃業權的永久業權持有人所支付的地租，可以是每年幾英鎊到幾百英鎊不等。有些租約每十年就會要求承租人支付幾倍地租。值得慶幸的是，現在大多數新租約都不容許包含地租，否則屬違法。這意味著如果購買新的租賃業權物業，您便不應該支付地租。但為了安全起見，仍然值得讓您的律師檢查，是否有任何地租被納入租約。
令人擔憂的是， Barclays銀行2024年的一項調查顯示，只有三分之一的租賃業權業主記得在買樓之前了解服務費和地租的費用，只有四分之一知道這些金額可能會不斷增加。
7. 查問物業規格
購買新樓時，尤其是樓花，請向發展商盡可能詢問物業規格，最好是書面形式。將此資訊傳給您的律師。如果沒有白紙黑字記下任何內容，之後就很難驗證發展商是否兌現了承諾。
實體規格通常會列出使用的物料、顏色、尺寸、空間、平面圖等內容。非實體規格包括有關業權種類，以及是否有任何管理費或服務費等資訊。
使用以下作為規格清單，例如在《Consumer Code for Home Builders》註冊的發展商必須能夠提供以下資訊：
- 物業大小、房間和地皮尺寸及規格
- 業權詳細資料
- 能源效益證書（EPC）評級
- 管理/服務費
- 物業定價
- 保養詳情
- 預計完工日期（如果尚未建成）
- 任何轉售限制/租約
- 任何未來的發展
- 預計的市政稅稅階
您可能還想詢問建築物的cladding，自從倫敦大廈因外牆問題發生大火的事件以來，這已成為業主和借款機構面臨的大問題。如果您對cladding有疑問，請確保向律師提出。
8. 仔細檢查預訂協議
要預訂新樓，您通常需要支付費用，一般為500英鎊至2,000英鎊左右。
請注意，預訂費通常在一段時間後不可退還，或最多只能退還部分費用。雖然有些發展商提供「冷靜期」，意味著如果您需要提前退出，您將收回所有資金，但在支付任何預訂費用之前，請務必檢查「冷靜期」有多長。
請務必注意預訂協議中的以下資料：
- 預訂費用（應從樓價中扣除）
- 物業的購買總價
- 您的取消權
- 物業種類、地皮編號、發展項目名稱、郵政地址（如果有）、停車安排等詳細資訊
- 預計完工日期（如果尚未建成）
- 預訂期結束時間
- 您需要支付的管理費或服務費
- 業權的詳細資料（無論是租賃或永久業權物業）
- 任何您不擁有或不會立即獲得所有權的東西
確保您了解購買價格包含甚麼，包括露台嗎？有停車位嗎？看看你是否能夠獲得任何額外設施，如窗簾、地毯、磁磚等，部份開發商也會提供基本家電，例如洗碗機和洗衣機。
購買新樓時
一旦您找到了喜歡的物業，並準備好預訂或出價，購買過程就正式展開。
1. 整理按揭報價
一旦您預訂了物業，就該整理您的按揭報價。找到合適的按揭可能很困難，而購買新樓則會使事情變得更加複雜。這裡有兩個問題要注意：
- 借款機構可能會對新樓貸款持謹慎態度：有些借款機構擔心新樓無法保值，或擔心建築使用潛在材料，意味著您可能會更難獲得按揭，或者借款機構可能會限制您可以獲得的按揭金額。例如Nationwide對新樓的最高LTV比例（您作為按揭的物業價值的比例）通常限制為85%。換句話說，您需要至少存有15%的首期
- 按揭貸款優惠在您準備入住之前就到期：如果您購買的是已落成的新樓，時間應該足夠；但如果您是買樓花，這可能是問題之一
如果您的按揭報價在您完成購買之前到期，您的借款機構可能會要求您重新開始整個申請流程。那時候利率可能會上升，您的信用評級將再次受到嚴格檢查，並且不能保證您的申請會第二次獲接納。
建議最好諮詢按揭經紀，他們了解哪些借款機構對新樓最靈活，並且可以就哪些借款機構最有可能接受您的申請而提供建議。
2. 交換合約前仔細檢查詳細資訊
預訂物業後，您大約有一個月時間來交換合約，此時您需要支付訂金，發展商一般會為訂金採取保護措施，然後仔細閱讀合約，並確保其與您的預訂協議等所寫的內容相符。您也要熟悉允許您終止合約的情況，例如如果開發商大幅改變物業計劃。一旦您簽署並交換合約，您和發展商或建築商就受到法律約束（受任何終止條款的約束）。
3. 物業未能如期完工？（適用於樓花）
如果您購買樓花，有可能要面對延誤問題，導致推遲入伙日期；另一個問題是發現按揭報價已過期。因此，為了保障自己，發展商必須就短期和長期完工日期達成共識，這兩個日期都要列明在合約之中：
- 短期完工日期（the short stop）－預計物業完工日期
- 長期完工日期（the long stop ）－物業必須完工的日期
如果您對發展商提出的時間表不滿意，請協商長期完工日期。如果您已經獲得了按揭報價，請確保長期完工日期在按揭報價到期之前（或最壞的情況是在按揭報價到期當天）。
如果物業在長期完工日期前尚未完工，您有合法權利放棄購買並獲得全額退款（包括任何預訂費用和訂金）。
購買新樓後
搬進從未住過的物業亦可能會遇到問題，因此最好做足準備。
1. 油牆和貼牆紙時要小心
如果您不喜歡新家的裝修，最常見是重新油牆和貼牆紙。但是如果物業剛剛落成的話，您便應該要特別留意。新樓有時會在第一年出現收縮裂縫，NHBC建議在物業建成後等待6到12個月再開始重新裝修，這是為了完成「乾燥」過程。
2. 保養期間出現瑕疵
如果新樓出現任何瑕疵，您應該受到保養服務的保障。在交換合約之前，請務必檢查保養的詳細資訊，例如保養期限和範圍。一般保養範圍如下：
- 0-2年：發展商通常需要修復主要的結構問題，以及您購買物業頭兩年內發現的任何小瑕疵或缺陷。
- 3-10年：兩年後，發展商可能只需要修復任何主要的結構問題，適用於購買物業後的10年。
您有責任向發展商指出任何缺陷或瑕疵，最好時機可能是入伙前後的檢查，不過入住後亦可以隨時指出問題。
部份業主會選擇自行檢查瑕疵，建議事先編制一份snagging list（修補清單），列出需要注意的各個事項；又或是付費請專業公司為您進行新樓的驗樓檢查，花費約300至600英鎊不等。
如果您發現任何物業小問題，發展商通常會在30天內修復。
3. 與發展商出現糾紛
如果您有任何不滿意的地區，最直接的途徑是與發展商聯絡，所有發展商都應該有明確和免費的投訴流程；如果與發展商協商不果，請檢查您的發展商是否簽署了標準規範，因為他們通常有獨立的投訴流程。
- Consumer Code for Homebuilders
- 聯絡發展商的保養公司：保養公司將嘗試解決問題，一般在投訴作出最後答覆後的 12個月內，您可以將爭議升級給保養公司。如果保養公司無法解決爭議，或爭議與保養無關，您可以…
- 將您的投訴升級至獨立爭議解決計劃（IDRS）：您可以免費將未解決的爭議升級至 IDRS。它可能會命令建築商或發展商進行補救工作或向您提供賠償，但請準備好提交案件證據。在發展商對您的投訴做出最後答覆後的12個月內，您可以聯絡IDRS。如果投訴涉及保養公司，另一個選擇是將您的案件（免費）上報給Financial Ombudsman
- New Homes Quality Code
- 向ombudsman提出投訴：您首先需要上傳證據，然後ombudsman才能將您的爭議發送給發展商。
- Ombudsman將考慮發展商的回應：如有需要，將會進一步向發展商查詢。
- 隨後將發布初步和最終決定：在ombudsman發布初步和最終決定之間，您和發展商將有機會提交進一步意見。ombudsman可以採取一系列補救工具，其中包括賠償。
4. 網上未找到新居地址？檢查物業是否已在Royal Mail登記
當您入伙時，新地址需要在Royal Mail註冊，否則您可能會發現在安排送貨時在找不到新居地址，並且有可能難以購買新的家居保險。在入住之前，請務必與發展商核實他們是否已在Royal Mail註冊了地址。如果您已經搬入且未顯示到地址，您可以直接聯絡Royal Mail並要求註冊地址。
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