【英國物業投資】HMO出租規例懶人包 

刊登日期: 2022/05/12

想在英國買樓收租，來認識一下HMO（House In Multiple Occupation）。HMO是英國常見的租賃物業形式之一，將單位分拆成幾間房間作出租之用，因此又稱為「共享房屋（House Share）」。雖然HMO比一般出租單位的總租金收入較高，投資回報率較吸引，但這些物業也有更嚴格的出租規例，投資物業前一定要了解清楚，以免誤中地雷，得不償失！​

何謂HMO？

根據英國政府網站，HMO是指將一間房屋分拆出租予至少三人以上，而三人並不來自於同一個家庭，以及需要共用廚房及浴室。大多數HMO屬於共享房屋，通常由在職人士及學生租住，不過HMO亦可以是旅館（Hostels）、幾間單位（Clusters of flats）或多個床位（A group of bedsits），不同規模亦有不同的法規。

出租規例

HMO比普遍的出租物業擁有更嚴格的規定，包括：

1. HMO牌照

HMO通常需要得到政府許可才能合法出租，而是否需要取得牌照取決於其規模和當地法規。HMO牌照分為三類：

• 強制牌照（Mandatory Licensing）：單位入住五位或以上租客（來自兩個或以上的家庭）必須取得強制牌照
• 附加牌照（Additional Licensing）：當地政府可以按不同HMO規模制定牌照要求，是為附加牌照。如HMO位於實施附加牌照的地區，則少於五位租客亦需要取得牌照
• 選擇性牌照（Selective Licensing）：當地政府可以對某些區域（如街道或選區）實施牌照要求。如HMO位於實施選擇性牌照的地區，則有私人出租物業都需要取得牌照

申請牌照時，政府會評估以下設施：

• 在廚房安裝適當的消防安全設備，包括煙霧報警器和熱探測器
• 物業持有有效的燃氣安全證書
• 已完成電力檢測報告（Electrical Installation Condition Reports，EICR），並評為安全級別
• 確保房屋沒有過度擠擁
• 為租客提供合適的烹飪和洗滌設施
• 維護和維修公共區域及設施
• 為租客提供足夠的垃圾箱

我需要申請HMO牌照嗎？

如果單位符合強制牌照條件，即至少有來自兩個家庭或以上的五位租客，那就必須取得HMO牌照。如果當地實施附加或選擇性牌照，即使你的HMO單位較小且居住人數少於五人，亦有可能需要取得牌照。

HMO牌照費用及有效期

HMO牌照費用可能因以下因素而異：當地市政府、擁有的HMO數量以及HMO大小。牌照費用可能在300英鎊到2,000英鎊之間，建議查看當地市政府的收費。

大多數HMO牌照有效期為五年，到期需要更新。不過有些市政府亦有有效期較短的牌照。

2. 健康與安全

HMO受制於與其他私人出租物業相同的健康和安全法規，這意味著業主必須：

• 每年進行一次年度氣體安全評估
• 每五年進行一次電力檢測報告（EICR）
• 遵守消防安全和煙霧／二氧化碳警報規則
• 確保HMO符合最低能源效益標準（Minimum Energy Efficiency Standards，MEES）

另外HMO亦必須為租客提供足夠的烹飪、浴室和廢物處理設施，同時房屋不能被歸類為「過度擠擁」。當地市政府在收到HMO牌照申請後的五年內，會進行房屋健康和安全評估系統（Housing Health and Safety Rating System，HHSRS）評估。

3. 房間大小

HMO有房間大小限制，任何小於4.64平方米的房間都不可以合法地用作HMO的睡房：

• 10歲以上的租客，睡房空間至少為6.51平方米
• 兩位10歲以上的租客，睡房空間至少為10.22平方米
• 10歲以下的租客，睡房空間至少為4.64平方米

此外，HMO房間亦規定：

• 無論年齡大小，任何房間最多只能兩個人入住
• 只有在雙方同意的情況下才能共享睡房
• 除非夫妻同居，否則12歲以上的HMO租客不得共用一間睡房

4. 規劃許可

如果業主想將物業轉為HMO，必須留意規劃類別。標準住宅物業屬於C3規劃類別，而容納3至6人的HMO屬於C4物業。要從C3轉為C4規劃等級，可以將三房住宅改建成五房HMO，不需要強制性規劃批准。

但如果物業位於具有Article 4的區域內，要擴建改造房屋和改變其使用用途，業主必須得到當地政府的建築規劃許可（Planning Permission）。

最後，任何容納七人或以上的HMO屬於特殊規劃類別，必需取得規劃許可。

5. 消防規定

在出租HMO之前，應該進行完善的火災風險評估。HMO的消防規定包括：

• 每間睡房、客廳和廚房的每個入口安裝自動關閉防火門
• 所有防火門必須符合30分鐘耐火要求
• 設有通暢的防火逃生窗
• 提供火災逃生路線
• 在發生火災時顯示出口標誌和通知
• 在平台和走廊安裝電源供電的煙霧報警器
• 在廚房安裝熱探測器
• 如大型HMO擁有較長或複雜的逃生路線，需配備應急照明設施
• 滅火器和滅火毯（如HMO牌照要求）

6. 管理規定

在發出HMO牌照之前，當地市政府會評估業主是否「合適的人選」，即意味著他之前不能違反任何刑法、房屋法或業主／租戶法。

7. 其他HMO規定

HMO亦受制於其他私人租賃法規，包括：

• 租賃押金：當業主收到HMO租客的押金，必須在30天之內把押金放在Protection Scheme
• 市政稅：如物業內每位租客都有單獨的租賃協議，業主可能需要為HMO支付市政稅
• HMO按揭貸款：HMO需要特定的按揭貸款，並且不能通過普通的按揭貸款或buy-to-let貸款獲得資金。HMO按揭貸款通常具有更嚴格的貸款標準和更高的利率
• HMO業主保險：由於HMO可能會帶來更多風險，因此需要購買足夠的業主保險。申請按揭貸款時會要求購買建築物保險（Buildings Insurance），另外亦可以考慮：
  • 家居財物保險（Contents Insurance）：保障家居設施
  • 租金保證保險（Rent Guarantee Insurance）：如租客拖欠租金，保險可助業主支付一段時間內的租金，通常最長可達六個月
  • 公共責任保險（Public Liability Insurance）：如果租客或客人在HMO內受傷，可保護業主免於承擔責任

HMO是好的投資選擇嗎？

HMO雖然有較高的投資回報，但亦伴隨著更複雜的法規及更多的前期費用，以下是HMO的主要優缺點：

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資料來源：cjHole