刊登日期: 2024/08/07
「還息不還本」按揭貸款產品目前僅佔所有按揭的10%，比以往少見得多。它們通常較難成功申請，所以如果您正在考慮，最好先了解清楚其原理。以下一文將為您詳盡介紹只還利息的按揭是甚麼、誰可以申請，以及如果您已經在供款這種按揭，之後應該怎麼做。
只還利息的按揭如何運作？
一般來說，按揭分為兩種：「本金還款」和「還息不還本」。
目前，本金還款按揭佔絕大多數（88%），即是每個月償還部分借款加上利息，直到按揭完全還清。
只還利息按揭的運作方式有所不同。每個月只是還利息，而不是償還貸款的部分。這意味著：
- 您不會減少實際債務，因此當150,000英鎊按揭年期結束時（例如 25 年後），您仍欠款150,000英鎊
- 您通常必須一次過償還實際的按揭，因此第一次申請只還利息的按揭時，您需要向貸款機構證明您有可靠的計劃以在年期結束時還清債務
- 每月還款額比相同貸款額的本金還款按揭便宜，因為您只需償還利息
- 但整體而言，長期成本會高得多，因為你實際上並沒有每月減少債務，即是會產生更多利息
誰可以申請只還利息的按揭？
要成功申請按揭並不簡單！
如果您有足夠的存款，能夠證明您有能力還款（貸款機構將測試您的負擔能力），並處理信用評級報告中的任何問題，那麼您獲得按揭的機會就會增加。
如果您申請只還利息的按揭，面對的困難則更多，主要是因為要求更嚴格：
- 您需要一大筆首期（至少20%，有些情況高達50%）。對於價值30萬英鎊的物業，20%相當於6萬英鎊。即使您有20%的首期，市場上也沒有多少按揭計劃。如果您至少有25%、30%或40%首期，按揭計劃才會有所增加。有些貸款機構甚至要求至少要有50%首期
- 提供只還利息按揭的貸款機構越來越少，這意味著選擇不多。與本金還款相比，只還利息按揭的貸款機構選擇少得多。目前提供的機構包括：Halifax、NatWest、Yorkshire Building Society和Clydesdale Bank，以及一些較小型的貸款機構
- 只還利息的按揭利率往往較高
- 如果您的收入較高，您就更有可能成功申請。提供只還利息按揭的貸款機構往往有更高的最低收入要求，例如Halifax 和 NatWest 都要求單獨申請人的最低收入為75,000英鎊，聯合申請人的最低收入為100,000英鎊
- 您需要證明將來如何償還按揭。貸款機構希望看到您在限期完結時將如何一次過償還按揭的可靠證據。按揭貸款金額越大，情況可能就越困難。
如何證明我有能力一次過償還按揭？
以專業術語來說，這被稱為擁有「repayment vehicle」。
獲接納的repayment vehicle類型視乎貸方。有些貸方可能允許您結合多種還款方式，包括：
- 儲蓄，例如是大量來自定期或現金ISA戶口的儲蓄
- 股票或其他投資
- 其他資產和物業
- 退休金
長遠來看，只還利息的按揭可能會花費10,000鎊或更多額外費用？
雖然本金還款按揭每月會花費更多，但在按揭年期結束時，您將完全還清債務。
然而只還利息的按揭在年期結束仍需全額償還按揭餘額。如果您在25年期限內借入200,000英鎊，並且只支付利息，則25年後您仍欠200,000英鎊。
此外，您的按揭餘額沒有減少代表您將支付更多的利息，可能會多出10,000英鎊。這是因為利息是對保持不變的按揭餘額收取，這與按揭餘額逐漸減少的本金還款不同。
假設您申請了20萬英鎊的按揭。您可以選擇只還利息或本金還款按揭，兩者的利率均為5%，按揭年期為25年：
- 每個月：本金還款按揭每月供款1,170英鎊，只還利息按揭則為834英鎊。每月相差336英鎊
- 超過25年：本金還款按揭的供款總共350,882英鎊，其中150,882英鎊為利息。本金還款按揭將花費450,182英鎊，其中250,182英鎊是利息。利息費用相差100,000英鎊
如果按揭年期超過25年，則成本差異會更加明顯，因為將牽涉到更多利息。
其中一個抵消只還利息按揭額外成本的方法，是將部分或全部從按揭供款節省得來的資金存入儲蓄。
如何降低只還利息按揭的成本？
理論上您不需要在年期結束前（例如25年後）還清按揭，但從省錢的角度來看，您應該認真考慮在年期結束前還清您的只還利息按揭（至少部分）。
不嘗試減少所欠餘額的風險是，您將來要一次過償還大筆款項。為此，您可能需要被迫考慮賣樓。
您可以透過多種方式提前開始還清按揭，如果您正在考慮提前償還部分（或全部）只還利息按揭，請聯絡您的貸款機構。
由於每個貸款機構都不同，取得聯繫意味著您可以確定償還按揭的方式。但請注意在大多數情況下貸款機構必須檢查您是否有能力開始還款，並且不能保證貸款機構會認同您的還款能力。
以下是貸款機構可能考慮的因素：
選項1：剩餘年期改為資本還款
您的貸款機構可能會讓您在按揭的剩餘年期從只還利息改為還本。
這意味著您的每月還款額將會增加（可能會大幅增加），以在年期結束時還清按揭餘額。您的貸款機構將提前進行壓力測試。
案例：對於125,000英鎊的只還利息按揭，利率為3%，年期為25年，每月還款額為313英鎊。
- 25年只還利息將總共花費218,750英鎊
- 10年後改為還本，意味著您新的每月還款將為864英鎊（增加550英鎊），但您的按揭貸款總成本將降至192,881英鎊（節省26,000英鎊）
- 15年後改為還本，意味著您新的每月還款將為1,208英鎊（增加了900英鎊），但您的按揭貸款總成本將降至201,092英鎊（節省18,000英鎊）
選項2：改為還本並延長年期
如果您想改為還本，但限制每月還款額的增加，您可以同時延長按揭年期。
這將限制您的每月還款額增加多少，但亦會限制轉換為還本所節省的費用。換句話說，保持按揭期限不變，您將可節省更多的總體費用。
事實上，改為還本同時延長年期可能意味著您的按揭整體成本變得比只還利息更昂貴，代價是至少不用在年期結束時一次過償還。
案例：對於125,000英鎊的只還利息按揭，利率為3%，年期為25年，每月還款額為313英鎊。
- 25年只還利息將總共花費218,750英鎊
- 15年後改為還本並延長年期5年至30年，意味著您新的每月還款將為863英鎊（增加550英鎊），但您的按揭貸款總成本將降至211,585英鎊（節省7,165英鎊）
- 15年後改為還本並延長年期10年至35年，意味著您新的每月還款將為693英鎊（增加380英鎊），但您的按揭貸款總成本將降至222,577英鎊（節省3,827英鎊）
- 20年後改為還本並延長年期10年至35年，意味著您新的每月還款將為1,208英鎊（增加895英鎊），但您的按揭貸款總成本將降至219,842英鎊（節省1,092英鎊）
- 20年後改為還本並延長年期10年至35年，意味著您新的每月還款將為864英鎊（增加551英鎊），但您的按揭貸款總成本將降至230,381英鎊（節省11,631英鎊）
選項3：一次過還一筆錢並改為還本
另一種選擇是透過一次性還清餘額來減少餘額，同時在抵押貸款期限的剩餘時間內轉為資本償還。
除了儘早一次性還清只還利息抵押貸款之外，這是最節省成本的措施。然而，如果您在支付一次性付款和轉向資本還款的基礎上選擇延長抵押貸款期限，您的整體儲蓄將會減少。
請注意，雖然大多數貸方允許抵押貸款超額付款（換句話說，一次性付款），但每年的上限通常為10%。違反此超額付款限額，您可能會被收取提前還款費用——這可能會花費1,000英鎊，所以要小心。 然而，即使您必須支付提前還款費用，一次性減少抵押貸款餘額仍然可能具有經濟意義。如果不確定，請與您的貸方聯絡。
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