刊登日期: 2024/02/29
打算入手英國物業？置業前了解清楚租賃業權（Leasehold），包括業權知識、近年提出的租賃業權改革、延長租約等，以下為大家逐一講解：
永久業權 VS 租賃業權
目前英國住宅的土地擁有權分為：永久業權（Freehold）及租賃業權（Leasehold）兩種，永久業權即物業業主同時擁有物業所在地皮的地權；租賃業權則是物業業主只擁有房屋本身，地權則在地主手上，因此住宅業主要與地主簽訂租約，一般為999年、250年或125年，每年要支付地租（Ground Rent）。
大多數單位以租賃業權的形式出售，永久業權由發展商或出售給其他公司持有。部份特殊情況還有「Share of Freehold」，即業主與同一棟建築中的其他業主共享永久業權。
| 永久業權及租賃業權主要分別 | |
|---|---|
| 土地合法擁有權 | 永久業權擁有物業及其所建土地；租賃業權則只有在某時段內擁有物業，且不擁有土地 |
| 花園 | 擁有花園的永久業權物業，維護花園屬業主的責任；租賃業權業主則不需要維護共享花園，由地主負責 |
| 額外費用 | 永久業權不設管理費、地租等費用；租賃業權將需要支付 |
| 轉按（Remortgage） | 業主可以將永久業權物業轉按再抵押，如果租賃業權轉租約年期不足，想要轉按可能會很棘手，大部分借貸機構希望租約至少還剩70年 |
租賃業權物業常見問題
英國業主聯盟（Home Owners Alliance）認為房屋沒理由以租賃業權形式出售，建築公司保留永久業權 —— 即物業所在土地的合法擁有權，犧牲了租賃業權持有人的利益。租賃業權房屋的問題包括：
- 高昂地租
- 繁重費用
- 延長租約
1. 高昂地租
地租類似香港的差餉，由於地租之前未有政府管制，業主可任意調高地租，曾有業主要負擔高昂地租的不公平情況。即使《租賃業權改革（地租）法案2022》（Leasehold Reform (Ground Rent) Act 2022）由2022年6月30日起，所有新的租賃業權物業租約以後每年只能收取Peppercorn Ground Rent，但現時仍有不少租賃業權物業要支付相當昂貴的地租。根據Tayntons Solicitors的資料，平均地租為每年£200至£500。
在2023年的國王演講中，政府表示作為租賃業權改革的一部分，將就目前支付地租人士的地租上限進行諮詢，並希望確保業主不用支付不必要的服務費用、收費合理，而且不會在售樓時造成問題。
對於目前支付地租的人士來說，通常租賃業權房屋有3種地租加價情況：
- 每10年加一倍：目前最差的加價情況
- 每25年加一倍
- 與零售物價指數掛鉤：支付的地租與通貨膨脹掛鉤
如果您目前不了解地租費用，現有業主可以檢查租約內的地租條款；正打算購買物業的業主，要求律師檢查清楚相關條款。
2. 繁重費用
租賃業權房屋的業主另一日益嚴重的問題是管理費不斷上漲，管理費通常需要按月或按年支付給地主或管理公司，他們負責管理建築物或物業的公共區域。部分管理費也可能會存入「Sinking Fund」，即預留資金用於支付任何重大工程。
與地租一樣，管理費一般會寫入租賃條款中，如果收費沒有上限，相關費用可能會日益增加。如果您需要支付管理費，請務必謹記：
- 租約應列明管理費的收費詳情
- 您有權要求提供費用摘要，顯示費用計算方式和用途，並查看收據等相關文件
- 收費必須合理且公平，業主可以透過法庭對認為不公平的收費提出異議
3. 延長租約
當租賃到期時，業權將要歸還給永久業權擁有者，因此租賃物業會隨著租賃期限縮短而削減價值，故又被稱為「貶值資產」。業主想要延長租期或購買其永久業權，可能要花費1,000英鎊；如果租期較短（即80年或更短），費用更可能高達10,000英鎊。
部份業主指出，他們在購買物業之前發展商未有告知這些資訊，他們甚至未有意識到物業是租賃業權。
租賃業權改革
英王查理斯三世於2023年11月發表首次國王演講（King’s Speech），宣讀政府的未來施政方針，其中重點有新擬的租賃業權及永久業權改革法案。在新法案下，英格蘭和威爾斯的租賃業權業主將面臨重大改變，當中包括讓他們更便宜、簡單地延長租期或購買永久業權，以及改善服務費用透明度的措施，主要措施如下：
- 禁止新屋以租賃業權形式發售，特殊情況除外。新例只針對新落成的租賃業權房屋，並不適用於舊屋及新建單位。
- 將房屋和單位的標準租期由90年延長至990年，地租降至0英鎊，即等同於淘汰租賃業權，業主無需為延長租期和地租而煩惱
- 現時租賃業權業主要待持有物業兩年才可以延長租期，新法案擬廢除此限，意味著業主可即時行使權利，延長租期至990年，令業主更容易、更便宜地延長租約
由於政府在2019年已事前宣布了，將禁止新房屋以租賃業權形式出售的計劃，新措施算是意料中事。雖然以租賃業權形式出售的新樓比例從1995年的7%上升至2016年的15%高峰，但該比例隨後有所下降，到2022年12月已不足1%。
我應該購買租賃業權物業嗎？ 優點與缺點一覽
| 優點 | 缺點 |
|---|---|
| 租賃業權物業通常更便宜（因涉及風險） | 租約剩餘年期越少，越難出售物業 |
| 無需負責公共區域的維護 | 需要支付管理費和地租，而且可能會不斷上漲 |
| 無需負責建築物的維護 | 律師費相比永久業權物業可能會較高 |
| 無需負責建築保險 | 受地主限制，可能不允許養寵物、在家經營生意、轉租等 |
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