刊登日期: 2023/07/13
無論打算買入二手樓或賣樓，最怕遇上估價不足，即銀行估價低於已接受報價，對申請按揭的準買家而言會導致貸款額不足以應付成交金額，而出售物業的業主則可能會賣樓失敗，實在令人頭痛。HK UK Support今次同每位想置業、賣樓人士分享物業估價的資訊，以及遇上估價不足時，有什麼應對方法。
什麼是物業估價？
多數業主會通過地產經紀出售物業，一般要價取決於物業狀況、面積、位置等多項因素；而銀行估價即銀行對這物業估計的價值。由於大部分人買樓人士都是透過按揭，為了貸款人利益及確保物業物有所值，按揭需基於銀行估價去審批貸款。如果銀行估價低於你的成交價，便會出現估價不足情況。
為何會出現估價不足？
不少按揭貸款代理表示，最近估價下跌個案上升的主因，是由於貸款機構擔心樓價將會下跌，因此估價更會謹慎。隨著按揭貸款成本的增加，以及2023年樓價下跌的預測，市場處於不穩定狀態，賣樓人士和轉按人士可能更難為其物業估價。
另外估價下降的其他原因還包括：
- 賣方高估了裝修為其物業增加的價值
- 按揭貸款估價調查發現問題
在整個買賣物業過程中，買家申請按揭貸款時才知道物業估價，因此在接受報價後，需要4至6星期才可能發現物業估價不足。
估價不足之後會怎樣？
估價不足即指評估物業的測量師認為其市場價值低於您同意支付的價格。隨著估價下降，按揭貸款額會低過預期，業主有可能要臨時籌錢補差額。以購買25萬鎊的物業為例，如支付10%首期，買家需要申請22.5萬鎊的按揭貸款；若物業估價只有24萬鎊，貸方只會批出21.6萬鎊貸款，足足少了9,000鎊。
另一情況是，隨著估價下跌，貸方可能會認為風險過高並撤回按揭貸款。除非您的按揭代理找到另一間願意批出貸款的機構或銀行，否則可能要撻訂收場。
物業一般貶值多少？
根據地產公司HBB Solutions的研究發現，估價較低的物業平均下降2.8%。以英國平均樓價286,397英鎊計算，即平均減少了7,978英鎊。但這只是一個平均值，估價可能會更高或更低。
在樓價調整當前，買家應為估價不足的風險做好準備，從而減少買樓交易失敗對財務的影響。您可以考慮購買Home Buyers Protection Insurance，一般基本計劃的保費為60英鎊，當買樓交易失敗時可以索回部分律師費、驗樓費/估價費，以及按揭費用。例如物業估價低於已接受報價的90%，因而無法購買物業，這情況將在受保範圍內。
以下是買樓交易失敗的主要原因：
- 賣家改變主意並收回物業
- 賣家因他人出價更高而毀約（Gazumping）
- 按揭貸款機構的估價低於已接受報價
- 驗樓發現重大且必要的維修地方
- 買家因個人情況（如工作調動或裁員）而放棄
買樓人士的應對方法
與賣家談判
收到銀行估價不足後，第一步應與賣家進行談判，詢問業主是否會重新協商價格。如果您的估價較低，賣家很可能會在不同的買家面前面臨同樣的問題（除非他們是現金買家）。如果他們同意降低價格，買樓流程則可如常進行。
估價有問題應提出質疑
如果你認為估價是錯誤，可向相關機構提出質疑，但前提是必須提供到證據，例如您認為當地市場交易價與估價不相符，您可以在土地登記處取得當地物業的售價，提交相類似物業以相同金額出售的証明。或者，如果估價下調是由於物業需要進行維修，若您認為數字存在錯誤，也可以提出質疑。
Home Owners Alliance的記者Christine Toner曾分享以下經歷：
銀行要求提供有關屋頂、潮濕和木材的獨立報告，重新提交後發現物業需要進行維修，因而降低批出的貸款近1萬英鎊。但其實報告內指出屋頂可能需要在15年內進行維修，成本為3,800英鎊；部分屋頂需要立即進行施工，費用為550英鎊，而木材報告則指出所需工程費用為558英鎊。經過記者向銀行提出質疑後，終最終降低的貸款金額只有1,000英鎊。
選擇不同的按揭貸款
您可以通過選擇貸款價值比（Loan-to-Value Ratio）較高的按揭貸款產品來應對估價不足的問題。以先前提到購買25萬鎊的物業的例子，若物業估價只有24萬鎊，貸方只批出21.6萬鎊貸款，那麼您可以選擇95%的按揭貸款，即夠借到22.8萬英鎊，不過要注意95%的按揭貸款越來越少，而且申請條例亦可能較多。
嘗試其他貸款機構
另一種選擇是嘗試不同的貸款機構，希望能取得不同的結果。雖然各機構的評估標準或有不同，最好向按揭貸款代理諮詢這方面的建議。
賣樓人士的應對方法
如果您想出售物業且其估價不足，那麼準備好降低要價，以防失去潛在買家。
若您不同意降價，而買家不願或無法繼續交易，則需要尋找新買家。雖然其他買家可能面臨類似的按揭貸款估值問題，但如果您可以找到不需要申請貸款的現金買家，那麼您當前的估價不足將不成問題。
或者，如估價下降是由於物業問題造成的，您可以選擇付費維修；不急於賣樓的話，可以繼續等待看看物業是否會增值。然而，您的物業存在價值可能下跌而不是上升的風險。
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