刊登日期: 2023/03/01
英國政府提供不同的置業援助措施，來幫助首期或按揭貸款不足的首次置業人士上車。在幾個政策中，Shared Ownership（共享業權）由於申請門檻低，成為上車方式之一。為了讓計劃更完善，在2021年4月推出全新模式，以下將為大家解釋究竟什麼是共享業權物業，以及各項利弊，在入手先好好衡量清楚。
什麼是Shared Ownership（共享業權）？
共享業權即物業屬半租半買，買家與英國政府設立的住屋協會（House Association）共同擁有房屋，買家一般購買10至75%的業權，剩餘部分以月租的方式向住屋協會支付，只限英格蘭地區物業。買家只需要支付最低5%的首期、貸款，加上每月房租，即可購入心儀物業。之後可以慢慢購入更多物業業權，直至擁有整個業權，過程稱為「階梯升級（Staircasing）」。另外蘇格蘭及北愛爾蘭也有類似的置業計劃。
舉例來講，如果買家想購入價值30萬英鎊的物業，按Shared Ownership的購買比例25%，只需要支付75,000英鎊；若首期低至5%的話，買家只需支付3,750英鎊首期。其餘75%業權部分歸住屋協會所有，買家需通過月租方式來償還。收取租金方面不可多於住屋協會業權的3%，一般為2.75%，每月租金約562.5英鎊。
購買共享業權物業的條件？
Shared Ownership計劃對象不限於英國公民，擁有簽證可合法居留人士亦可以申請。只要家庭年收入在80,000英鎊或以下（倫敦地區90,000英鎊或以下），並滿足以下其中一項條件：
- 首次置業人士
- 曾經擁有物業，但現在負擔不起買新物業
- 現正擁有物業並想搬家，但現在負擔不起買新物業
- 正在組織新家庭
- 現有共享業權人士，並且想搬屋
另外政府為特殊人群特別推出不同的Shared Ownership計劃：老年人共享業權計畫（Older People’s Shared Ownership）針對年齡55歲以上人士，可以通過購買高達75%的物業業權。一旦擁有75%的業權後，不需要對其餘的業權支付租金；殘疾人群的購房業權計畫（Home Ownership for People with Long – Term Disabilities）針對長期殘疾人群。
Shared Ownership不及Help to Buy等其他計劃受歡迎，根據物業報價公司reallymoving的數據顯示，在 2019年索取物業轉讓報價的98,000人中，55%屬首次置業人士，其中43%使用Help to Buy計劃，只有10% 使用Shared Ownership計劃。政府在2021年推出全新模式的Shared Ownership計劃，讓計劃更加完善：
減少最低業權比例：以往最低業權為25%，買家現在可以購買最低10%業權
減低階梯升級百分比：之前買家必須每次回購最低10%業權，而且每次要進行估價，以及支付150鎊至500鎊行政費用；最新允許前15年內每年回購1%業權，估值價格與購買時價格掛鉤，並會根據每年樓價指數（House Price Index）向上或向下調整，並不需要支付行政費用
租賃業權延長：新模式下全部物業的租賃業權最少990年，以往只提供最少99年的期限
維修義務：全新10年期限的維修義務，在此期間住屋協會必須支付基本維護費用，基本維修是指對牆壁、地板、樓梯和天花板的外部和內部結構維修，另外買家每年可向住屋協會索取最高500英鎊，來修理或更換供水、供氣、供暖或供電裝置和配件。以往即使住屋協會擁有比買家多的業權，買家仍然支付全部維修費用
新模式Shared Ownership適用於2021年或之後購買的物業，不過市面上仍有參與舊模式計劃的物業，記得了解清楚物業屬新或舊計劃。
如何找到共享業權物業？
您可以在部份網上地產網站選擇「Shared Ownership」選項過濾出相關物業，或直接聯繫當地的住屋協會。住屋協會將進行財務評估，以確保買家符合收入標準，並了解可負擔的業權比例，以及是否可以支付每月租金。
注意Shared Ownership的物業多數以新樓為主，由於開發商必須將新盤15%至20%的單位用作Affordable Housing，當地政府有權將這些物業按照共享業權的形式出售。
想申請共享業權按揭貸款？
適用於共享業權物業的按揭貸款產品有限，通過按揭代理可以選出最合適自己的產品。雖然產品受到所限，但申請流程與一般物業無異，需要提供收入及支出証明、身份資料等，貸方亦會進行信貸檢查，以確定您是否能夠償還貸款。建議申請前確保有良好信貸紀錄及有定期供款能力。
買共享業權物業要留意哪些費用？
買入物業時除了要支付首期、律師費、印花稅（適用於部份置業人士）、按揭經紀費等，要留意每月還可能涉及以下費用：
- 租金：每間物業的租金金額會有所不同，具體取決於您購買比例和物業價值
- 管理服務費：由於是租賃業權（Leasehold）並非永久業權，買家需要支付每月管理服務費，以及部份維護費用，例如公共空間的使用
如何轉售共享業權物業？
出售共享業權物業與一般物業的銷售過程略有不同。如果未擁有100%的物業業權，需要先給住屋協會4至12星期時間來尋找買家，出售手續費按整個物業價值的至少1.25%計算，他們可以按照自己的意願對物業進行估價。若未有合適買家出現，才可以在公開市場上出售。成功出售後，您將根據擁有的物業業權獲得收益的相應比例。
如果您擁有100%的物業業權，則可以不受任何限制自行出售。
入手共享業權物業前要留意！
| 轉售有限制 | 由於物業業權不完整，因此不能出租物業；出售物業時，住屋協會有優先購買權或指定買家的權利，而且出售前要向多個政府部門報備，保證物業只能被有資格購買共享業權物業的人士購買，轉售時要全購100%業權才方便出售 |
| 物業數量不多 | 與一般普通物業相比，共享業權物業數量相對較少，而且主要是新盤，地理位置未必合乎要求 |
| 留意業權期限 | 租賃業權要特別留意期限，期限較短（80年以下）的物業越難出售 |
| 升值令業權更貴 | 如果物業升值，購買剩餘業權將變得更加昂貴 |
| 不可隨意裝修 | 想進行裝修可能會受到限制，對物業進行任何結構改造之前，需獲得住屋協會的許可 |
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