刊登日期: 2024/02/21
隨著英國《租客費用法(Tenant Fees Act)》在2019年6月實施,規定業主及地產代理只可向租客收取7種費用,其中一項是可退還的租屋按金(Tenancy Deposit),最高金額為5星期的租金(如果年租50,000英鎊或以上,最高金額為6星期租金)。自此開始,不少地產代理紛紛推出「零按金(Zero Deposit)」計劃,以下即帶大家了解這個計劃:
什麼是「零按金」?
零按金計劃是無需支付大筆預繳按金即可租屋的方式,租客不用預先支付5星期租金,除而代之是支付相等於一星期租金的不可退還費用。如果您打算與其他租客合租物業,可以一起分攤這筆費用。
此計劃會委託第三方服務機構(例如 Zero Deposit™️、Flatfair、Reposit),該費用會支付給相關機構,承租人不必提供大量按金租屋;另一方面,機構亦會向業主保證,如果租客未有支付租金或物業受損,他們會向業主支付相應金額(最多12星期的租金), 保障業主免受損失。
值得注意的是,如果您與業主同住或以公司名義租屋,則可能不符合資格。
一星期租金最後可以取回嗎?
如果您選用零按金計劃,將不會獲得任何退款。即使退租時物業完好無損並按時支付了所有租金,該費用仍然無法退還。
零按金計劃的爭議
注意地產代理可以透過零按金計劃賺取佣金,租客必須衡量計劃的好處及壞處,而且地產代理不可以強迫租客選用零按金,否則屬違法行為。
不過近年有報導指出,部份租客在租屋時受到地產代理的壓力,不得不使用零按金計劃。來自Bath的租客Travis及Hannah表示,當他們嘗試在康和郡租屋時,業主表示傾向選擇使用零按金計劃的租客。由於他們遲遲未租到屋,迫不得已下同意加入。有業主甚至在租屋申請階段時,表明優先考慮使用零按金計劃的租客。
此外,租客亦要注意退租時的糾紛!來自Northampton的Judy因租屋成本較低而選用零按金計劃,不過在完約時與業主因損壞賠償發生糾紛,之後由服務機構仲裁,結果判決業主勝訴。她除了支付一開始租屋時的150英鎊費用,現在每月要償還50英鎊,總額為550英鎊的費用。
英國競爭與市場管理局(CMA)曾在2023年8月的報告指出,當局發現許多關於零按金計劃的投訴,租客未有了解清楚相關費用,例如年度或每月的續約費,費用不可退還並且有可能會增加,意味著最終的金額往往高於一般的按金。CMA亦表示,不少零按金計劃的條款並不公平。
零按金計劃如何運作?
地產代理必須已加入零按金計劃,而且業主亦要同意選用計劃,租客可以自由決定以哪種方式支付按金。加入計劃時支付一星期租金或定期保費,當租約結束時,業主可以對物業的任何損壞提出索償,最高為最多12星期的租金,如果索償金額超出租金,機構可以向租客索償。如租客未有及時付款,信用評級更可能會受到影響。
如果任何一方對索償提出異議,服務機構將介入調查,如果最後判決業主有理,而租客未有付款,他們可以委託收債機構取回款項,還可能會向租客收取調查費用。
- 業主或地產代理為物業尋找租客,並進行背景調查等一般租屋程序
- 業主及租客都同意使用零按金計劃
- 簽署租約及零按金計劃文件並支付費用
- 租客入伙並如常支付租金。
- 租約結束時,業主向任何損壞或未支付的租金提出索償; 如果租客不支付這筆費用但沒有提出異議,零按金計劃直接向業主付款
- 如果租客提出異議,機構會介入調查;如業主全部或部分索償成功,而租客不願意支付的話,零按金計劃支付金額,並向租客索償
對業主來說,零按金計劃是否比傳統按金更好?
與傳統的預繳按金相比,零按金計劃承保業主最多12星期租金的索償,而一般按金只有5星期租金。 如果物業出現任何問題,保障更為全面。
另一方面,零按金計劃無需加入英國政府認證的「第三方按金保護機構(Tenancy Deposit Protection,簡稱TDP )」,手續更為方便。由於所需資金較少,該計劃可以吸引到預算不充裕的潛在租戶,幫助業主減少新租約的周轉時間,減低物業的空置期。
對租客來說,零按金計劃的好處及壞處?
好處 | 壞處 |
---|---|
租屋資金不足的話,零按金計劃可減輕負擔,注意租客仍然需要通過背景調查 | 與按金不同,零按金計劃的費用在租約結束時不會退還,並且可能會有額外費用,例如加入計劃時的註冊費用、續約費用等 |
零按金計劃是保險形式之一,機構直接向業主付款, 然而有可能根據協議條款,向租客收回費用 |
選用零按金計劃的注意事項
- 由於不同服務機構的條款各異,簽署任何文件時必須仔細閱讀條款,如有任何不確定的地方,記得尋求建議
- 服務機構必須獲得英國金融市場行為監理局(FCA)授權
- 了解計劃是否有續約費用、註冊費用
- 當遇上爭議時,服務機構是否使用獨立的評審員?
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