刊登日期: 2023/10/05
買樓是人生中的重大投資，睇樓時一定要做足功課，不能馬虎了事。不過如何快速在睇樓期間，大致了解樓盤的狀況？以下為大家列出必睇的屋內及屋外細位，以及睇樓期間提問問題，各位準買家不妨收藏參考。
睇樓時必問問題
| 1. 為甚麼要賣樓？ 找出賣家賣樓的原因，有助了解他們搬屋有多急。有人因為工作原因而搬家，並要在特定日期之前搬到新居。亦有人只是放盤試水溫，並不急於出售。這些原因讓您大概知道賣家對於出價的接受程度。 |
| 2. 在樓市放盤多久？ 如果樓盤已經放盤3個月或以上，最好了解背後仍未賣出的原因。是否存在驗樓才能發現的問題？ |
| 3. 是否已有人出價？ 不妨查詢有多少人睇過樓，以及是否有任何出價。找個繁忙時間睇樓，例如是星期六早上；如果其他人在你前後睇樓，你便知道物業很受歡迎。您還應該查問，到目前為止有多少出價（Offer） ——地產經紀通常會告訴您，即使他們不能透露金額。 |
| 4. 物業進行過哪些裝修？ 向賣家地產經紀查問已進行的重大翻修工程、負責工程的公司，以及是否有任何保養。您還應該了解規劃許可，以及賣家是否獲得規劃許可。如果在未有獲得所需規劃許可的情況下進行裝修工作（例如擴建），可能是影響您購買物業的關鍵。 |
| 5. 賣家是否已找到新屋？ 如果賣家尚未找到新屋，便可能影響您搬家的速度。「物業鏈（Chain）」越複雜可能會越麻煩，因為當賣家出現任何延誤或問題都會對您產生連鎖反應。最理想的情況是該物業沒有「鏈」，但即使有「鏈」，如果賣家規劃夠好，並熱衷於盡快搬屋，也有機會促成快速順利的買賣。 |
| 6. 該物業已放售多少次？ 短時間內經多個業主轉手的物業，可能是個警號。許多業主可能會指出物業、鄰居或該地區有問題。查問地產經紀當前業主在該物業居住了多長時間，並嘗試了解此前業主居住的時間長短。 |
| 7. 買樓包甚麼？ 即使是第一次睇樓，最好了解樓盤包含甚麼。所有傢俱和配件都會保留嗎？賣家搬家時會帶走花園棚或溫室嗎？ |
| 8. 熱水爐是否完全保養好？它用了多少年？ 熱水爐可能是更換成本最高的設備之一，故請嘗試了解物業的熱水爐維修頻率。舊款熱水爐也可能有隱憂，因此請向經紀查問該物業的暖氣和熱水系統的使用時間。 |
| 9. 與鄰居有沒有糾紛？ 賣家有法律義務在被問到時披露與鄰居的任何糾紛，故請務必詢問經紀是否有任何問題。 |
睇樓細位清單
屋內尺寸
考慮空間是否夠大放您的傢俬。睇樓前先量度您的傢俬，並帶備捲尺，以便確認大件物品是否適合放置在房間。有時賣家會在家中放置尺寸較細的傢俬，讓室內空間看起來更大，買家注意別上當。另外亦要考慮您是否要為不必要的額外空間而增加預算。
儲物
買樓時要考慮的重要因素之一是實用性，儲物空間是關鍵卻經常被忽視的細位。您會把吸塵機、備用床單和垃圾箱放在哪裡？屋內是否有內置櫥櫃？請檢查每個房間的儲物空間，如果睡房沒有內置衣櫃，額外考慮衣櫃和抽屜時考慮其尺寸。留意相比之下，新樓通常儲物空間較少。
翻新潛力
您喜歡開放式設計嗎？檢查是否可以拆除任何內牆以打造開放式空間。另外閣樓可以改建嗎？如果您計劃之後會有新家庭成員，經閣樓改建增加睡房，亦可以令物業升值。注意如果物業具有歷史意義，可能會被列為受保護建築（Grade I或Grade II Listed），即受到國家保護，業主不可以自行改造或翻修，任何工程都要向事先政府申請。
內牆、地板和瓷磚
檢查牆壁是否有任何裂縫，包括新油漆的痕跡。如果您可以將 10p硬幣放入裂縫（約 3mm）中，則可能是下沉的跡象。留意地毯或地板上的污漬，因為這些污漬可以在您入住之前清理乾淨。
物業包含的電器
如果買樓包屋內電器，不妨了解清楚是否正常運作。
潮濕、漏水問題
留意每個房間（包括儲物空間）是否出現潮濕問題，主要跡象是發霉的氣味、剝落的灰泥和帶有水印的牆壁或天花板，仔細觀察天花板附近和地下圍板四周。另一個要留意的地方是，房間是否剛剛重新粉刷過？這可能是為了覆蓋潮濕的地方。
門窗
門窗是否可以輕鬆開合？所有的鎖是否正常運作？檢查門窗框的狀況，以及是否雙層玻璃，有助降低熱量流失，保持室內溫度，從而減少暖氣電費。
水龍頭、花灑、浴缸和馬桶
檢查所有水龍頭是否正常運作（包括花灑和浴缸），並觀察水壓。打開熱水龍頭，測試熱水流出來需要多長時間。試沖馬桶，以確保沒有故障。查詢管道是否有保溫，並確保它們不是鉛，否則必須更換。暖氣是否正常運作？熱水爐用多少年了？如果熱水箱位於屋頂，那麼它可能是舊的，可能需要很快更換。不過更多細位仍要安排驗樓時才可以查看清楚。
電燈和插座
生活總是離不開科技產品，擁有足夠的插頭顯然是物業一大賣點，因此不妨將其添加到您的睇樓細位之一。 測試所有燈，並了解插頭位置。其中一個簡單方法是帶上手機充電器，並測試為手機充電。
室外睇樓小貼士
留意座向
在冬天、陰天或晚上，很難看出房屋或花園向南、向北的分別，但一到夏天，分別就很明顯了，向南的花園一般有更多陽光，因此檢查花園座向亦非常重要。去睇樓時不妨使用指南針 —— 電話亦可能有此功能。如許可的話，嘗試在有太陽時去睇樓，並在房間內逗留長些時間，感受溫度變化。
泊車和交通
是否有足夠的車道或車房空間？ 附近是否有免費的路邊停車位？或者您需要許可證嗎？在物業外面花點時間，感受道路的繁忙程度。如果可以的話，在一天的不同時間（尤其是繁忙時段）重新到訪，以準確了解交通情況。
空氣污染
如果物業靠近主幹道或位於市區，您可能需要了解污染程度。如果您想在倫敦買樓，請使用 addresspollution.org 獲取報告，查看該特定區域的污染程度。
磚牆和屋頂
更換屋頂並不便宜，普通屋頂的預期壽命只有20至25年，具體取決於不同物料，因此在睇樓時考慮這一點至關重要。
此外，如果屋頂屬平頂（Flat Roof），一般常見於車房及加建位置，可以了解一下其密封材料，如防水膠膜、瀝青等，亦可以詢問距離上次檢查屋頂相隔了多久。
去水渠
去水渠非常重要，如出現任何問題，可能會對物業的其他部分產生連鎖反應，例如會導致潮濕等。檢查去水渠是否出現堵塞、裂縫或洩漏等。
了解當地區域
買樓前好好了解當地區域，確保物業的位置符合您的生活方式；如果您有小朋友，物業離學校夠近嗎？上班的話，是否靠近公共交通或在合理的駕駛距離內？ 當地設有便利設施亦是優點之一，檢查物業是否靠近任何商店，以及遠離任何酒吧。
睇樓小貼士
- 在不同時間睇樓：盡可能安排在一天的不同時間進行第二次睇樓，以便進一步感受該物業
- 探索地區：早上、下午通勤時間和晚上在該區內散步，確保交通和噪音處於合理水平。
- 避免單獨睇樓：務必與經紀同行，並帶上家人或朋友一起。旁人總會發現你沒有察覺的東西
- 不用匆忙：買家可以花時間了解物業，與地產經紀分開走走，充分查看物業
- 拍攝大量照片：參觀過程中多拍照（徵得許可），讓您之後可以慢慢查看
- 睇樓前提前準備好問題：提前準備問題清單，以詢問業主或地產經紀
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