刊登日期: 2023/06/14
未經仔細檢查就簽租約，往往容易發生租屋糾紛。當您簽署租約時，需要仔細檢查基本資料、條款、賬單詳情、按金等各項細節。如果租約中途出現伴侶搬入或搬出、在家創業、轉工或失業等，亦可了解各情況相應的處理方法。
基本資料
租約應包括以下基本資料：租客姓名、業主姓名以及物業地址。另外亦要列出支付多少按金和租金、何時到期，以及加租資訊。檢查約租時亦要了解租賃開始日期及合約時間，通常為12個月。
有關通知及中斷租期條款
留意定期租約結束時，您需要通知業主的時間，基本是一至兩個月。另外一般租約通常會加入「中斷租期條款」（break clause），賦予一方或雙方提早終止有關租約的權利。此權利可在若干情況下行使，例如其中一方只須給予另一方若干個月（一般為一至兩個月）的書面通知或代通知金，便可提前終止租約，但在發出該通知時，租客最少要租住滿某個期間（視乎雙方協議而定）。
賬單和其他費用
租約還應詳細說明租金涵蓋範圍，例如是否包括地租和市政稅。一般水電費將由租客支付，但部份業主會將燃氣和電費包含在租金中。
此外，租約應列明物業和公共區域的維修責任。
其他特定條款
租約有可能會列出轉租房間、吸煙或養寵物等特定條款，甚至是更細微的條款，例如不能在室內晾衫以防止潮濕、不要將單車泊在室內以防損壞油漆等，但簽署前要確保條款是公平的，如發現任何不合理條款，應立即向業主或地產中介反映。
按金
只要租金每年250英鎊（倫敦為1,000英鎊）至100,000英鎊的範圍內，租約多數為短期保證租約（Assured shorthold tenancy），短期保證租約的業主有義務在政府批准的保護計劃中保存租客的按金。
在英國租屋通常需在入伙前支付不多於5星期的租金（如全年租金超過£50,000的租盤則不多於六週），以作為按金。根據英國法律，業主在收到租客的按金後，必須在收到的30天內，將這筆按金放入政府核准的「按金保護計劃（Deposit Protection Scheme）」中，並在合約開始時提供書面證明。
按金的用途是以保護業主免受任何違反租賃協議的行為影響，包括物業損壞、額外清潔或搬出後發現租客未支付賬單等。
在英格蘭和威爾斯，英國政府認證的「第三方按金保護機構（Tenancy Deposit Protection，簡稱TDP ）」機構有三間，分別是：
- Deposit Protection Service
- MyDeposits
- Tenancy Deposit Scheme (TDS)
如果租約中途出現以下轉變怎麼辦？
轉工或失業
一般來說，只要您繼續定時支付租金，不必告訴業主轉工或失業。例外情況是如租約中有條款規定，如果失業必須通知業主，但這條款並不常見。
伴侶搬入或搬出
如果您以「單人入住」的前提下簽署了租約協議，法律文件將只允許您以指定租客的身份居住在那裡。如果協議中未指定的其他人搬進來，則屬於轉租，業主可以對租客採取法律行動。如果想與伴侶同住，第一步是聯繫地產代理或業主。如成功徵求他們的許可，地產代理起草一份全新的租約協議，但注意更改現有租約可能要收取費用。
您的伴侶與租屋過程一樣，都需要進行背景審查，如果未能通過則有可能會被拒租、要求預先支付屋租等。業主亦可能以多住一個人會導致更多的磨損，而要求加租。
與伴侶分手並要搬出現有居所，如果租約即將到期，您可以發出退租通知並在租約結束時搬出物業。如果距離租約完結還有一段時間，則可以要求業主提前終止協議，但注意他們未必同意完約。當您與伴侶都在租約協議上時，即使伴侶搬出，您也需要支付租金和為物業狀況負責。因此，如果其中一方希望留在物業，請務必要求改回「單人入住」協議。 如果留下的一方不在租約協議上，他／她可能無法得到全面的租客保護。
養寵物
不少業主不允許租客飼養動物，更有可能在租約上明確規定禁止攜帶寵物。嘗試飼養動物可能會因違反租約協議而面臨處罰。在最差情況下，可能會面臨租約被終止的風險。
不過英國正準備推出「租務改革法案（Renters’ Reform Bill）」，其中一項改革條款就是業主不能再無理禁止租戶養寵物。根據數據顯示，只有7%的業主在出租廣告上標明允許飼養寵物。如果業主拒絕租戶養寵物，租戶將有權對決定提出異議，投訴至私人租賃部門申訴專員，或通過法院根據雙方提供的證據作出最終決定。另外政府正在修改《租戶費用法案（Tenant Fees Act 2019）》，業主可以要求租客購買寵物保險。
在家創業
雖然在自己家中創業非常簡單，但如果您想在出租物業中大展拳腳，則需要先通知業主並達成協議，業主不能在沒有合理原因下拒絕。但請注意，即使業主樂意讓您在出租物業經營業務，也可能要符合規定，例如要求您只能在特定地方（例如屋外或棚子）使用某些設備和材料， 並且只能在特定時間內工作。
如果業主擔心會對周圍的鄰居造成滋擾，或者您的業務可能會影響財產狀況等，業主房東將有理由拒絕你的請求，例如打鼓老師、寵物美容師等。如果你想焗蛋糕或做自由寫作等，應該沒有大問題。
轉換能源供應商
如果您負責支付燃氣和電費，有權更換供應商，業主不可阻止。相比之下，如果業主直接向能源公司付款然後向您收費，注意租客無權更換供應商。如果您不確定是否有責任支付能源費用，請查看租約。
轉租
在大多數情況下，您需要徵得業主的許可才能轉租全部或部分物業。租約一般都會包含這方面的條款，在沒有正式授權的情況下禁止轉租。如果您非法轉租物業，業主可能會採取法律行動。
其他情況
有朋友或家人過夜
作為租客，您可以邀請訪客過夜，不過前提是為他們的行為負責，如果他們表現不佳，即意味著您有可能違反了租約協議，請確保訪客過夜前都了解到這一點。
重新裝修
如果您想在租約期間重新裝修物業，需要先取得業主同意。在著手進行任何更改之前，最重要的是讓業主列出條件，並檢查租約協議是否規定在租約結束時必須將物業恢復原狀。
注意短期保證租約（Assured shorthold tenancy）一般包含條款，規定如果租客在未經業主同意下更改裝飾，必須支付重新裝修的費用。
吸煙
對於大多數業主來說，室內吸煙是禁忌之一。大部份租約列明禁止吸煙，而且單位房間內都設有煙霧警報器。小心不要違反規則，否則按金可能會被用來抵消所造成的任何損失。
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